Iznajmljivanje stanova:

Traba naci nekog ko ce ga iznajmiti.
Taj neko moze i da pokvari nest (bojler, ves masinu...)
Treba kreciti, popravljati parket ili plocice...
Jos ako neko ne plati pa zbegne .....

Banka? Das pare i pare dolaze :)
Mada treba uracunati i porez :P

Prvo treba imati 60000e zar ne?
Ili bar stan od tih 50m2, a zatim taj stan mora biti lep, dobre spratnosti, sa cg, telefonom i solidnom lokacijom da bi ga mogao izdati za 300e.
Ja recimo izdajem 100m2 za 150e, mozda bi plafon mogao dobiti 200e, meni bi se vise isplatila banka...Mada ni njima nije verovati.
Razumes?

Tih 300 EUR mesečno u praksi je mnogo manje jer imaš oštećenja u stanu koja moraš da saniraš, dosta perioda kada kada je prazan jer traziš stanare za njega, a i slučajeva kada ti kirija ostane neplaćena.

Inače i kirije su u padu i to iz dva razloga:

- pre par godina prilikom zamene marka-evro mnogi su pokupovali stanove samo za izdavanje (da ne bi morali da prikazuju poreklo para), što povećava ponudu na tržištu

- mnogi dižu stambene kredite, kupuju stanove i prestaju da budu podstanari, to smanjuje potražnju

Ovaj drugi razlog doprinosi i da cene stanova u kupovini budu veće nego što bi trebalo što dodatno smanjuje isplativost tog posla

_{[Ovu poruku je menjao Nebojsa Milanovic dana 14.10.2006. u 12:25 GMT+1]}

Ko ti to reče da će cene Nekretnina rasti..ili ko te slagao!!!
Čak naprotiv, cene nekretnina će padati(kao što su pale za nekih 20%)..to u glavnom zavisi od političko-ekonomske situacije u zemlji.Stranih ulaganja,povoljnih kredita kao i izgradnje/investicije Države,Banaka..i drugih.
Što će postepeno u dogledno vreme biti i uočljivo!!
To što ti izdaješ stan za 300€ ...svaka čast!!!
To što možeš izdavati isti..za iste pare ,još par god.(čitaj 2-3)..to ti je nažalost..!!!
Jer baš će neko da ti da 300€..kada može svoj stan da ima za npr.200€ "krede" i iste kvadrature..
Kao i to što ćeš morati taj stan da prijaviš,da te oporezuju na godišnjem nivou,da prijaviš stanare i sl.
Paj'sad ovo...
U dogledno vreme Grad želi da investira u kopleks zgrada(solitera) za nekoliko hiljada stanovnika koji su bez stanova uz povoljne kredite i refinansiranje od države/grada....naravno,logično smanjiće cene nekretnina,cene zakupa,cene PP,cene m2..jer je to u njihovom interesu....da nebi gradili po visokim cenama....primer pada Eura!!!(čitaj može im se kada hoću)

U dogledno vreme Banke..posle ove potrošačko-kreditne avanture,krenuće da investiraju u izgradnju i u nekretnine...kao najsigurnij oblik kreditiranja ...kao svugde u svetu...
prirodno je da će se na tržištu smanjiti/pasti cene istih,zbog konkurencije jer ih ima dosta!!!

Najsigurniji kredit za banku je stambeni kredit.Kada Banka investira u izgradnju i daje ti stan na korišćenje/zakup/otkup 15-20-30god. i plaćaš isti 100-150-200-300eura..u zavisnosti od m2...
E to će u dogledno vreme kao i još mnogo drugi stvari uticati na "pad" a ne RAST cena nekretnina..koje su budi rečeno preduvane za opštu situaciju i stanje kao i standart u Srbiji...jer prvo pomenuti ne ulažu..a drugo pomenuti muljaju
...živi bili pa videli !!!

Banka.... Das pare u banku i lako moze da se desi da ih nikad nevidis vise.... tom logikom idu mnogi ljudi posto su se opekli... za vreme Jezde i Dafine... I tesko ce nas narod da investira trenutno pare u banku.

Znas ono... stan je stan i ne moze tek tako da ispari...

Racunica za stan nije dobra. Ne znam ni kako si dosao do 128.830. Koliko mislis da ce vredeti taj stan za 20 godina. Isto 60.000. Ni govora. Znatno vise. Inflacija se cesto gubi iz vida. Kroz 20 godina sa 60.000 takav stan nece moci ni da se ozida, a kamoli finisira. U protivnom se niko nigde ne bi bavio izdavanjem nekretnina vec bi svi drzali pare u banci. Nekretnina bolje stiti od inflacije nego stednja.

Racunica na ovako dugacak rok je osetljiva i u stabilnim privredama (i oni imaju inflatorna iskliznuća) a u nasoj necu ni da pokusavam. Rentijerstvo ima svoje dobre i lose godine, vreme kad se isplati vise i vreme kad se jedva isplati. Dugorocna stednja se isplati samo bankama.
Uostalom, ko stvarno ima veliki novac retko sve ulaze u nekretnine, ali nikad na dugorocnu stednju. Ni ovde, a ni napolju.

propustio sam da napisem..
opcija banka podrazumeva da se svaka kamata takodje oroci svake naredne godine.
opcija izdavanje podrazumeva da se svake godine renta stavi u banku i oroci pod istim uslovima kao gore.
mislim da su obe racunice tacne, ne uzimajuci u obzir inflaciju i vrednost eura u buducnosti.

zanima me i sledece:
da li se placa porez na dohodak gradjana (ili bilo kakav drugi porez) na kamatu dobijenu od stednje?
da li stranci trenutno mogu da imaju nekretnine u svom vlasnistvu?

sve u svemu, ako sam vas dobro razumeo do sada, svi osim djoletap ste na ovaj ili onaj nacin rekli da se izdavanje stanova ne isplati, tj da se manje isplati od drzanja para u banci. e sad, ako je tako, a svi znamo da su kamate koje banke daju za stednju granica isplativosti nekog posla (ako na ulozenim parama zaradjujete manje od kamate koju daje banka, logicno je da cete dati pare u banku a ne raditi za manje od toga), zbog cega onda bilo ko izdaje stanove?

Pa štednja je počela relativno skoro...mislim na ovo skorašnje(uslove,kamate strane banke)
Rentiranje stanova.... i ljudi koji se time bave hoće da imaju živu kintu u rukama ...i neračunaju da će te stanove da izdaju narednih 100god...već samo "nekoliko"....
Sad.. kako su oni iskalkulisali da im je to više isplativo nego štednja...verovatno imaju preduvane cifre na stanove koje izdaju..ono što sam pominjao...i neplaćaju nikom poreze,neprijavljuju stanare..oni im plaćaju sve račune mislim na ove Info-stan,KTV..i ostalo koje ne utiče od potrošnje!!!

Ne mogu...

Cekaj malo.
Prvo, porez se plaća u svakom slucaju i na svaki prihod. Dakle pricamo o legalnoj varijanti.
Drugo, ne znam od kakve je koristi prebrojavanje glasova za i protiv ako ne znas ko je i koliko dugo uopste izdavao stan. Ljudi koji godinama izdaju stanove uglavnom imaju dobru predstavu o tome koliko ih to kosta i koliko donosi.
Trece, racunica ti ne valja uopste. Mislio sam da si racunao 300 x 12 x 20 = 72.000 + stan. Ti si racunao da kiriju orocavas (mislim da u takvom slucaju ne bi dobio 6% kamate, ali neka bude). Ocigledno si zaboravio stan koji ti ostaje i koji ce kroz 20 godina vredeti bar 100.000. Dakle imaces i pare i stan. Dugorocno gledano izdavanje se uvek isplati, ali kao sto rekoh nekad vise, a nekad manje, ali da podvucem jos jednom - NA DUGI ROK. Kratkorocno moze i da se ne isplati.

Mogu, ali samo gradjani koji su drzavljani drzava koje imaju potpisane bilateralne sporazume o vlasnisvu - sto se Srbije tice, to su sve clanice EU, USA, Kanada, Australija, Japan i jos gomila drugih.

To u principu znaci - da drzavljanin USA moze imati stan u Srbiji - kao sto i drzavljanin Srbije moze kupiti stan u USA.

Inace, izdavanje stanova je obicno malo isplativije od najprostije bankarske kamate - ali ne bi trebalo da bude isplativije od ulaganja u fondove nizeg rizika, gde je godisnja dobit solidna. Doduse, investiranje u strane fondove je jos jako tesko izvodljivo za gradjane Srbije koji zive u Srbiji (sto, opet, ne znaci da ce to uvek biti)

Cene izdavanja stanova u Srbiji ce sigurno samo ici na gore - jer to ide sa prosekom zarada, koji ne bi trebao da ide na dole - bar se ja nadam ;-)

ja uvek glasam za kupovinu stan pogotovo u Srbiji cija ekonomija je objektivno u usponu.

Naravno i biznis izdavanja stana je ozbiljan biznis, ali stednja je bas bas glupost. To je za ljude totalno bez ideje...

@deki77
kako onda objasnjavas da u usa sa njihovom ekonomijom, standardom, kreditima na izvolte, 30% stanovnistva nisu homeowneri, vec rentiraju stan/kucu?


nije mi najjasnije ovo.. ziva kinta je kes a ne pare zarobljene u nekretninama.. lakse je dici pare iz banke nego prodati nekretninu :) narocito sada, kad je ponuda kako si vec rekao, sve veca.


evo recimo dimkovic ;)

@2nd to none,

Prosle sedmice upoznala neke Irce, i kad smo dosli do pitanja ko je iz koje zemlje-koji grad-bla bla bla – imaju ‘investment property in Belgrade’. ‘Beautiful city’, rekoshe. :)


Upravo to. Liquidity. Pristup novcu - je l' ti hitno ili mozes da cekas. Mozda ti zatreba za nesto drugo? Mada, imas mjesta gdje nije problem prodati, cak i kad prodaja ide sporo na drugim. :)

Pazi, sa 60 000 EUR ne bih ni kupovao stan za rentiranje niti dao banci pare. Zašto da banka investira moje pare i uzima zaradu kad mogu ja isto tako da investiram i da za 5 godina imam 150 000 EUR? A za investiranje ti ne treba mnogo pameti, mnogo više ti treba 60 000 EUR. Primer: http://www.fondsprofessionell....lop_overview.php?MID=1,1,1,3,0

Moj ti je savet jedno ni drugo znaci ni izdavanje stana ni ulaganje u banku. To su poslovi za ljude bez ikakvih ideja. Izdavanje stanova ima smisla ukoliko planiras profesionalno da se bavis time, i da investiras na dugi rok, znaci da pokupujes na kredit nekoliko stanova (ili cak nekoliko desetina) i da ih onda izdajes, pokrivas ratu kredita kirijom, i za recimo 15 godina imas otplacene stanove u svom vlasnistvu, i mozes na osnovu njih podici kredit za neki drugi biznis ili tako nesto. To je recimo perspektivno ukoliko trenutno nemas ideju cime bi se bavio ali nadas se da ces za 15 godina imati (za to vreme radis nesto od cega i do sada zivis), ili recimo hoces da za 15 godina obezbedis deci pocetni kapital za ozbiljan biznis.

Mozes ulagati i u spekulativne nekretnine. Ko je tako razmisljao recimo 2002 godine mogao je da napravi lep posao u okolini Beogradske arene. Cena stanova u okolini BG arene 2002 je bila 1200 eur/m2 a sada je 2000 eur/m2.

Da se vratimo na konkretno tvoju situaciju. Kao sto rekoh ni jedno ni drugo. Moj ti je savet ukoliko je to ikako moguce u tvojoj zgradi, prodaj taj stan ili uzmi kredit na hipoteku i kreni u nadgradnju. 60K eur je dovoljno za nadgradnju, racunaj da je cena 400 eur/m2, doduse to posle bude oko 500 eur sa zavrsnim radovima, a ako hoces lux gradnju onda i 600-700 eur, ili budi suinvestitor na izgradnji neke stambene zgrade. Zarada je uglavnom 100% na ulozeno za godinu do godinu ipo dana u zavisnosti od trajanja izgradnje. Neko ce reci sada sigurno to je rizicno i tako to, pa ne postoji posao koji nije rizican, jednostavno ne postoji. Poslovi sa najmanje rizika donose i najmanju zaradu, koliko rizik raste tolika je verovatnoca i bolje zarade.

dati pare u banku znaci ziveti od kamate, ako bi se odlucio za to pare bi orocio u nekoj stranoj banci, ali ne ove nase "strane banke" vec nosi napolje, ovde je praksa pokazala mnogo toga. jako bitna stvar je da imas u vidu da nepostoji valuta koja nema odredjen procenat inflacije ( pogledaj cenu dolara zadnjih 50 godina), tako da ti realna kamata izlazi oko 2% godisnje. ako ti je dosta, svajcarska je tvoje resenje.
sto se tice rentijerstva tu je situacija vec drugacija, to je ozbiljan posao koji postoji u formi koju mi danas znamo vec 2500 godina. ukoliko prouciz zakonodavstvo starog rima naci ces da je to bilo reseno 90% isto kao i danas. podvlacim posao, sto znaci dosta angazovanja. mnogo ljudi se obogatilo na njemu ali ima i ko je propao. bez obzira da li izdajes jedan stan ili ceo hotel neozbiljno bi bilo da ne naucis kako se taj zanat radi, veruj mi to je daliko vise od onog, kupim garsonjeru pa je izdajem studentima. da to je trenutno isplativo ali osnovna karakteristika tog posla je da je na duge staze, tako kad racunas tu investiciju racunaj igru na decenije.
standard ti se delimicno i kreira u odnosu na bankarsku kamatu odnosno 10% godisnje, igra je da sto vise skratis ROI, po meni 1% mesecno je startna pozicija za razmatranje bilo koje investicije u nekretnine. kombinacija da kupis stan na kredit i onda ga izdajes nepije vode, da se to isplati radila bi banka. ono sto je realno da sacekas jos malo posto hipotekarni krediti iako su u nasem zakonodavstvu dosta star pojam, tek sad pocinju da funkcionisu. sacekaj da se ljudi pozaduzuju i da pocnu da se pojavljuju slucajevi koji nemogu da vrate kredit, u tom slucaju banka prodaje njihovu nekretninu na aukciji po startnoj ceni koja je daleko niza od realne. desava se da na nekim aukcijama mozez biti jedini kupac i kupiti po startnoj ceni. taj stan kupis na kredit tako da ti je dodatna garancija tvoj stan, a ovaj novi izdajes i od kirije placas rate banci. rate su ti mnogo manje jer dugujes manju startnu sumu banci. deo kirije banci a deo tebi. na taj nacin mozes da uzimas gajbi koliko god ti dode podruku.
drugi nacin je da povecavas startnu vrednost nekretnini. naprimer kupis kucu na mestu gde prolazi puno ljudi, izbijes izlog i napravis poslovni prostor. koliko poslovnih prostora ces napraviti od jednog objekta zavisi od velicine objekta i od tipa lokala kakav hoces.
prva konbinacija kod nas jos nije zazivela, ali nebrini uskoro ce jer je to jedan standard. ova druga funkcionise oduvek cak i za vreme komunizma je moglo samo u manjem obimu. kod ove druge ti je bitno da procenis sta je na tom mestu potrebno. blizina skole, pijace makar bili i na periferiji moze da ti obezbedi bolji ROI nego neki lokal u centru ali na losem mestu. uvek procenjuj koji je tip sigurnih musterija na tom mestu i u skladu sa tim i pravi poslovni prostor, jer je to izvesnije da ces ga moci izdati nekom ko hoce bas tim da se bavi. u ovom ti se delimicno krije i odgovor na neke komentare tipa rentijer ti nesto pokvari i napravi ti stetu. ako imas pravi prostor na pravom mestu za njegov posao nijedan rentijer ti nece cimati zivce sa tako nekim trivijalnim stvarima, jer ti drzis kljuceve od njegovog biznisa i ako ti se digne mozes da ga zatvoris za mesec dana. dobar i kvalitetan odnos je u cilju obojice, on od tebe zavisi, a tebi odgovara da dugorocno radis sa jednim. ako je rentijer pravi, daj mu i bolje uslove samo da ti udje u prostor, a kad jednom udje uopste nije nista epohalno da taj jedan ti vremenom isplati celu investiciju. to je prava stvar, kinta redovno stize, tu ti je neko ko stvarno cuva tvoju nekretninu, a ti uzivaj kao pare u banci ali malo ozbiljnija kamata.

ima igraca sto prave fantasticne poslove u ovoj bransi, moj je ucinak daleko skromniji, ali ti mogu reci da povracaj novca za 5 godina nije nista epohalno. a to je ipak 20% godisnje

zbog toga moj glas ide za rentijerstvo

Rentijerstvo normalno, to je zakon, i pusti ti ove nase "strucnjake" i pomodare koji sve znaju, i koji samo pricaju o nekakvim "investicijama" , a u zivotu nisu ulozili svoje pare ni u kakvu "investiciju" , nego su svi oni ili neki teoreticari koji jos idu u razne skole ili drndaju po casopisima, ili su na drzavnim jaslama. I to takvo rentijerstvo kome su ciljna grupa siromasniji gradjani. Bolje nekoliko manjih garsonjera (moze i u kuci namenski pravljenoj ili prepravljanoj za izdavanje) koje ces izdavati po stotinak evra, nego jedan luksuzni stan koji ne mozes da izdas. Stagod da bude u zemlji, bilo kojoj, ljudi moraju nesto da jedu i moraju negde da spavaju. A ovi siromasniji ne mogu da kupe stanove, cak ni na kredit, znaci morace da zive kao podstanari, dok ovi srednji i bolje stojeci mogu, tako da ces u "luksuznom" stanu stalno gubiti stanare. Nekretnine su zakon, bile su i bice, dok je sveta i veka, zato sto je to jedino sto realno postoji, kako mu i sam naziv (na engleskom) kaze, dok je sve ostalo magla i trend. Mode dodju i prodju, kao sto smo mogli da vidimo kod nas u poslednjih 20 godina (na primer, bilijar sale, poker aparati, prodaja mobilnih, ovo, ono) a nekretnina ostaje. Nekretninama obezbedjujes sebe i svo svoje potomstvo zauvek, dok "investicijom" i ulaganjem u banku mozes i da puknes, a bolje vrabac u ruci nego golub na grani, bar je tako kod nas u Srbiji.

izdavanje stana je uvek isplatljivije! I ne zaboravi da na kamatne stope koje ti kazu u banci ide i porez od 20% tako da kamata nije 6% nego 4.8%... mnooooooogo se vise dobije izdavanjem!!!

Evo kao osoba koja ima neko iskustvo sa ulaganjem mogu da ti kazem da nisi u pravu. Tacno je da je Srbija i dalje nerazvijena zemlja i nema nekih relativno popularnih metoda ulaganja jos (recimo uzajamni fondovi koji su ubedljivo najpopularniji metod investiranja za siroke mase na zapadu) - ali to ne znaci da to nece stici mozda cak i od sledece godine u Srbiju.

Stan je samo jedna od mogucih investicija - i kao i sve ostale ima prednosti i mane - ti si naveo ocigledne prednosti stanova, ali postoje i ocigledne mane - na primer, starenje objekta, ostecenja od strane stanara (koliko znam, u Srbiji slabo ide sa naplatom stete - osim ako neces da osiguras svoj stan sto isto uvodi troskove na mesecnom nivou), neophodnost "kontrole" stanara, izostanci placanja i neki iznenadni troskovi.

Osim toga, stan je zarobljen kapital za koji ce ti trebati vreme da ga prodas po trzisnoj ceni ako ti kapital zatreba za kratak rok. Sto se poreza tice, vrlo verovatno ce i u Srbiji uskoro morati da se placa porez na najam stana jer drzava ide ka tome da se tokovi novca kontrolisu i porez naplacuje svuda gde moze - potpuno sam siguran da ce neka sledeca vlada poceti sa rigoroznijim kontrolisanjem najmova kao sto se danas kontrolise trgovina samim stanovima.

Pravilna investiciona strategija za odredjenu osobu se ne moze dati ovakvom "pljuc u dlan" metodom, vec se mora uzeti u obzir dosta parametara:

- Sa kolikim novcem se raspolaze
- Koliko godina imas, kakav je tvoj plan (da li zelis pare za trenutni zivot ili za stednju za kasnije)
- Koliki profit zelis i, vezano za to - koliki je rizik koji zelis da prihvatis (ovo ide sa godinama takodje)
- Da li zelis da budes u mogucnosti da jako brzo pretvoris tu investiciju u kes ako ti zatreba
- Da li si u zemlji, ili cesto putujes (moze biti jako bitno za to izdavanje stanova, jer to neko mora da kontrolise)
- Kakve metode investicija postoje u tvojoj zemlji i da li imas pravo da iznosis novac iz zemlje i ulazes napolju
- Rizici u zemlji (recimo za investicije u vrednosne papire i sl..) kao i situacija u svetu ako se investira medjunarodno

Stan je generalno "sigurna" opcija, sa relativno niskim rizikom i umerenim povratom investicije, taman za ljude koji nemaju puno iskustva jer ne iziskuje neko preterano razmisljanje (izdas, kupis pare svaki mesec - posao sam sebe vodi) - ali kao sto rekoh ima svoje probleme, osim toga stan nije jeftin, dakle potreban je zavidan kapital da bi se uopste uslo u taj posao.

Najpametnije je naravno diverzifikovanje svojih investicija (nesto u nekretnine, nesto u akcije/fondove, nesto u vrednosne papire niskog rizika - tipa obveznice dugova, penzijski fondovi itd...) kako bi se minimizovao rizik. Tacan odnos naravno zavisi od parametara koje sam naveo gore.