Znao sam coveka koji je ovo radio u NS pre nekih 10 godina.

Nije to nikakva mudrost jedino sto trebaju velika pocetna ulaganja. On je npr. prodao veliki porodicni stan i kupio dva manja od kojih je jedan obrtao da kazemo. Drugo, samo renoviranje takodje nije jeftino i pitanje je za koliko podize cenu.

Nije fora samo renovirati stan jer svako može da kupi stan i da dovede majstore stvar je u tome da jeftino kupiš stan. Znam neke koji su kupovali pa izvodili radove i pukli jer nisu dobro startovali, kupovali svašta. Znači prvo dobra procena a majstore možeš navatati na svakom ćošku.
Nije loša varijanta i kupovina stanova u izgradnji ali od proverenih investitora.

u sustini po nekim mojim racunicama renoviranje stana bi kostalo izmedju 100-150 eur/m2, s'obzirom da renoviramo jedan nas stan, koji je bio u losem stanju, pa sam na osnovu toga racunao koliko bi kostalo po m2, mada nije svaki stan isti, ali okvirno je toliko. Zao mi je sto nismo taj stan dali na procenu nekoj agenciji za nekrentine pre renoviranja i kada zavrsimo, tada bih imao i racunicu isplativosti.

Kad sam mislio na isplativost toga, mislio sam na cistu zaradu od minimum 250-300 eur/m2

@stefano..na ovu temu je bilo dosta komentara...prelistaj malo forum ja baš nemogu da tražim...
-Nije ti dobra računica ta 150(radovi)..tebi u džep ~300
Sve je pitanje i sta ti podrazumevaš pod lux sređen stan...
Sa ili bez nameštaja...lokacija..parking...sprat...security...itd.
Parket,Keramika,Podne i zidne obloge,rasveta,okovi,stolarija,vidoje nadzor gipsani ukrasi,spušteni plafoni,izolacija...
I kada središ takav stan...da li se on sviđa potencialnom kupcu..(nemora da znači)

Za gradnju lux "gajbe" potrebno je dosta novca i dobrih majstora.Neslažem se sa predhodnikom da majstora ima na svakom ćošku(naravno ali kakvih)..Oni koji će da nose džakove cementa da...
Kupiš Špansku keramiku(npr. 20-50€ m2 materijal)...i nađeš jeftinog majstora koji ti unakazi...
Ili nedaj bože granitne obloge 50-100€ md...itd
Otoćento..štuko mermer i sl. su samo za profi majstore gde je cena materijala od 5€ m2...a ima nekoliko ruku do finalnog završetka..
+ Moraš imati(poznavati) agenciju,advokate koji će ovo sve da vode...i brzo ti prodaju stan..
Ili si ti mislio da samo okrečiš središ i prodaš...malo više nego li vredi...

Onda ćeš naići na računicu koja glasi...
da i onako moraš srediti(koliko-toliko)gajbu kako bi je što bolje prodao..krečenje,parket,stolarija,struja voda..i neke sitnice..
A na kraju dođe sve na +0...u minusu je samo tvoj radi i vreme utrošeno..
A i računice su jasne i cena stanova(na lokacijama) je poznata...

p.s
i za sve ovo ti u napred moraš imati lovu,materijal,majstori,administracija..
i čekati prodaju stana....
Koja može da bude povoljna ili nepovoljna..
Da čekaš nekoliko meseci...do prodaje..
itd.
sve je to veliki rizik
ima i manje rizičnih poslova

Ocekivao sam da ces se ti javiti, posto vidim da si ucestvovao u slicnim temama. Gledao sam sve slicne teme i nisam nasao bas odgovore koji mi trebaju.

Pazi ako bi nasao stan na dobroj lokaciji u dobroj starogradnji, gledao bih da ga pretvorim u lux stan, znaci stvarno da bude dobar. Medjutim ako bi bile u pitanju dvorisne zgrade, ili slicno, recimo stanovi u stanju raspadanja (kao sto je bio ovaj moj koji sada sredjujem), to i ne bi imalo smisla dovoditi u lux stanje, vec bi tu doveo stan u stanje da ga neko kupi ko ne zeli dalje da se bahce sa sredjivanjem.

Razmisljao sam i onaj posao sa nekom sivom fazom u novogradnji, ali tu ne vidim nikakvu zaradu, s'obzirom da su stanovi u sivoj fazi uglavnom jeftiniji bas onoliko koliko treba da se stan sredi u fazu kljuc u ruke.

Ostaje mi i treca alternativa, neka nadgradnja, kao suinvestitor. Da li je moguce preko advokata i agencija naci nekog ko trazi suinvestitora u nadgradnji recimo? Nemam mogucnosti da udjem u pravo zidanje, ali mi je to cilj za buducnost. Znam i svestan sam toga koliko su to stresni poslovi, ali u ovom svetu ne postoji posao koji nije stresan, osim ako izuzmemo poslove u drzavnim firmama, gde radio ne radio dobijas platu svakog meseca (zastava recimo).

Znam da ne postoje sigurni poslovi, ali treba pokusati... da mislio sam sa agencijom i advokatima koji bi to vodili i koji bi stan brzo prodali uz odgovarajucu proviziju, ovakav posao raditi solo, bez svog tima je ludost.

Racunica ti je dobra. Neki put bude bolje a neki put losije.

Uzimanje stanova u sirovoj fazi se takodje isplati ali imas dodatna cimanja oko raznih papira.
Sredjivati stanove u lux nivou je cesto mac sa dve ostrice. Naime koj hoce takav stan, hoce i sam sve da bira. Mnogo bi ti to para zarobilo na duze vreme.

Stanovi koji se najvise isplate tako raditi su oni u najgorem stanju. Sto se cene tice parametar treba da ti bude cena takvog stan na tom mestu ali da je sve ok, jer za te pare ces prodavati. Pocetna cena ti je ona koju trazi prodavac. Posto si vec radio nesto slicno mozes otprilike da odredis visinu troskova sredjivanja (dodaj 30% nepredvidjeni troskovi). Tako dobijenu cenu oduzmi od realni prodajne i odmah ti je jasno da li da ulazis ili ne.
Dosta ti je bitna i brzina celog ciklusa. Zbog toga racunaj u startu da ides u prodaji sa nizom cenom (5%-10%).

Radio sam sirovo stanje, ali mislim da bih sad mozda mogao prebaciti se na dvorisnjake. Znam neke koji su to radili ali iskljucivo sa dvorisnim stanovima. Ulaganja su daleko manja. Postavljeni standardi su daleko nizi, tako da je daleko lakse i brze odraditi posao. Dosta dugo sam se klonio dvorisnih stanova, jer nisam verovao da i to neko kupuje. Moja greska velika.
Ova pomenuta ekipa se razbija od posla (para).

Ako budes radio u starim zgradama, posebno obrati paznju na stanove koji imaju losu organizaciju prostora. Pomeranjem nekih zidova mozes dobiti jako puno za jako malo novca.

Ukoliko udjes u ovaj posao memoj zaliti novac na arhitektu. To ti je najbolja investicija. Za nekoliko stotina evra dobices ideje koje ti nikad ne bi pale napamet. Te ideje mogu da izmenu kompletnu koncepciju stana. To ti je neki put daleko vaznije od skupih materijala.

P.S.
Da bi mirno spavao, uvek stavljaj kvalitetne elektro i vodovodne instalalije.

Hvala na odgovoru. Zao mi je sto se cesce ne ukljucujes u ove teme, posto mi deluje da si pun znanja iz ove oblasti. Bas sam citao tvoje postove, i zaista su za pohvalu.

Zdravo svima


Ovo je malo starija tema, medjutim dosta se toga promjenilo (na bolje ili na gore) nadam se da ce kvalitetna diskusija reci.
Naime, situacija je sledeca, kupovina stana, garsonjere, itd... po mogucnosti u sto losijem stanju estetski - prozori, enterijer poput vrata, zidova, podova, kuhinje, kupatila u losem stanju, ali konstrukcijski zgrada da je ok, na nekoj boljoj lokaciji, govorimo o bgd ili ns, sniziti cijenu zivim kesom, kupiti, rekonstruisati, opremiti i prodati. Ima li posla u ovome? kakva je zakonska regulativa, porezi na kupoprodaju itd...

Poz

Sve zavisi po kojoj ceni možeš kupiti nekretninu...

naravno, ali ko ima kes moze da vreba situaciju, uvijek je nekome frka za ziv kes... u svakom sl zapusten stan ima u startu ima nizu cijenu, jer potencijalni kupci, laici za izgradnju i renoviranje imaju strah od renoviranja, tipa treba kupovati materijal, nositi se sa majstorima-prevarantima, pa razmisljaju u fazonu daj ti meni opremljen stan, cist, sjajan, uredan pa neka je i skuplji malo samo ne zapusten i samo da se ne bakcem...

i onda u pola radova ti dodje inspekcija iz opstine i trazi zabranu radova ...
neko se pozalio na tebe u zgradi i onda se trazi provera dokumentacije i slichno zezanje
pa ti komshije ugase struju na brojilu a nedaju ti kljuch jer im pravish buku ...
ili te smaraju za otpad uz gradi ... pa ti dolazi inspekcija i kaze nemozesh shut u
kontejner a kamionome nemozesh stanesh u ulici pa ti kaze iznajmi dva parking mesta
za kamion ako hocesh da parkirash to ti je oko 600e itd.. :)
a tebi stoji stan ... ide ti tekuce odrzavanje ... gubish novac... :")
a naravno mozesh i da napravish dobru lovu ... sve je samo pitanje poznavanja
majstora, papirlogije i slichno ... naravno i srece da prodash stan ...
ono kad gledash na tv flip flop itd.. pa kad mu agent kaze procenu koliko vredi
to ne znachi da ce da proda i kad ce da proda .. to je problem ... pravi je posao
da imash kesha za jedno 5-10 stanova... pa da ih radish jedna po jedan ...
mesec dana po stanu i ide na prodaju i onda si u ciklusu ... majstori ti stalno rade itd
ne znam ... puno srece...

Bravo nemesis super razmisljanje ali npr, sve sto ima prednosti ima i mane i obrnuto, neka ravnoteza vazi...
Sta hocu da kazem, to sto si nabrojao su otezavajuce okolnosti, koje kostaju itd... medjutim, to isto tako moze da bude olaksavajuca okolnost prilikom kupovine, jer polazeci od toga da je tesko renovirati stan zbog svega sto si nabrojao, i da su toga svjesni potencijalni kupci, to ce da mu ubije cijenu... to upravo i mislim da je dobro raditi jer svako voli da kupi gotov i sredjen kao sto sam rekao, jer nece da se zezaju sa svim sto ide uz to. treba napraviti realnu racunicu i analizu tipa:

cijena stana + takse + renoviranje (materijal, ruke majstora, takse, dozvola da ti ne upadaju iz opstine, ukljucujuci i taj parking, postovanje kucnog reda) plus ZARADA = prodajna cijena.

Ne znam kakva je situacija, ali mislim da postoji zakonski regulisano da covjek zeli da renovira stan... I ako puno kosta i ima birokratskih zezancija, papira itd, smatram da to ubija cijenu ruiniranom stanu...

pa da ali razlika je sto onaj koji tu stanuje, pogotovo starije zgrade,
maltene bilo sta moze da radi u svom stanu komshije nece da mu zamere,
jer mu znaju tatu, mamu, baku itd... a ti si novi realno ... i oni kapiraju
da si tu doshao da renovirash i prodash i zaradish pare koje oni nemogu
za godinu ili dve ... :) ... nadam se da kapirash .. ljubomora je cudo :)
a za ubijanje cene ... pa znash kako nekad mozda ubodesh ali nije to auto
pa da mu pada cena i ako stoji .... jer u stanovima uglavnom zive ljude
a nekad kupish stan koji vec ima podstanare... ljudi tako kupuju jer hoce
da iznajmljuju stan i nece se zezaju sa renoviranjem itd... ne znam sta
da ti kazem ... ako imash tipa 500.000e to je super poso .. ako imash
200.000 suzen ti je manevarski prostor .. ako imash 100.000 ... onda mozesh
jedan eventualno 2 stana ... opet mogu ti se zarobe pare jako lako
ti kad kupish stan ... znachi imash osim ugovora o prodaji, imash i placanje poreza,
mislim da je 2.5% pa onda imash upisivanje vlasnistva pa da prebcish na
sebe vodu, struju, telefon, infostan i sta vec ( kablovsku ) ...
onda ulozish lovu pa prodash .. e onda se neko uopstini, tachnije u poreskom organu da
kaze .. e pa dechko ti si ga kupio kad je on vredeo toliko, prodao za toliko, ostvario si
kapitalnu dobit, na nju je 20% kamata... a ti se onda cheshesh po glavi ... :)) ...
pa dokazujesh da si imao ulaganja pa sve morash pokrijesh rachunima itd... :)
moze bude zanimljivo ceo poso al moze bude i problem ...

Naravno, u pravu si, ljubomora je cudo, mada ja mislim da je daleko vaznije utvrditi odnos sa drzavom, za ovaj posao bi cak trebalo angazovati nekog ok advokata da prikupi sve cake i propise vezano za ovo, napraviti dobru kalkulaciju, i realno procjeniti ima li tu posla ili ne... Mislim da je najvaznije danas da covjek nema posla sa gladnim drzavama koje jedva cekaju da te ocerupaju ako imaju imalo osnova. U principu izdaci su veliki, to je posao koji se otvara i mislim da jedino dobar i racionalan plan moze nesto donijeti... A postoji li varijanta npr, sa strane da se dogovoris sa potencijalnim kupcem, da se stan npr proda po kupljenoj cijeni fiktivno, a ti njemu umanjis pola kapitalne dobiti. npr platis 50 hiljada, ulozis 15, prenos itd 5. e sad, planiras da ga prodas i pogodis se sa kupcem 90 hiljada. kap dobit koliko sam shvatio obracunava se na razliku u cijeni kupljenog i prodatog, tj na 40 hiljada, sto izosti 8000. pa sad ovako kazes covjeku daj da napravimo ugovor na npr 52 hiljade, a ti neces platiti 90000 nego dijelimo kap dobit pa ces platiti 86.

Dzaba tebi svi planovi kada ti ruiniran stan nažalost ne možeš kupiti po ništa nižoj ceni od stana koji je tek renoviran i useljiv. Pošto se u Srbiji nekretnine kupuju na komad, lokacija, orijentisanost, sprat, pogled, stanje, okolina, ništa to nije bitno prilikom kupovine. Bitno je stan komada 1, i to je sve.

sea: da al nisu u poreskom organu sisali vesla ... znaju oni trzishnu vrednost, pa ti na tu vrednost pishu porez a ne na
ono sto si ti napisao u ugovoru :) ...

Suvise je jednostavno da bi proslo, ali cisto da pitam... postoji tablica kao i kada kupujes auto iz uvoza itd jasno mi je... Nije ovo nimalo jednostavno, to je cini mi se sve stvar prilike, muljati se po trzistu nekretnina, istrazivati, pa ako neka dobra kombinaicija uleti, nekome hitno itd... a koliko je poreska cijena stana u odnosu na realnu, mislim poklapaju li se ili je poreska veca odn, manja?

isplati se ako imash malo vecu kolichnu kesha, tipa 500.000E pa da mozesh u
ozbiljnije investice da udjesh, tipa vishe stanova, pa dok se jedan radi, drugi se kupuje,
trecem se sredjuju papiri, u cetvrti uvodish ono sto fali .. telefon, kablovsku ... onda
petom i shestom radish prodaju i josh sta ima na trzishtu da se prodaje ... jer do sad
vec imash svoje ljude po agencijama koji ti za proviziju od tipa 200E jave kad se sta
pojavi na trzishtu povoljno, ono da je nekom hitno ... jer se ti stanovi do 50.000E
najbrze prodaju ... ne zaboravi da nekad morash cekash i na iseljenje .. znachi sve
dogovorish, platish al morash im dash rok tipa 3 meseca da se isele itd... tako
to ide.. znachi brdo para i strpljenja :)