Prvo zavisi kao cije vlasnistvo se vodi objekat. Ako je u njihovom vlasnistvu onda ulazi u stecajnu masu. U tvom vlasnistvu ocigledno nije inace te to ne bi ni interesovalo. Zao mi je, ali to sto si stan platio samo te stavlja na listu potrazilaca.

Drugo zavisi i od tvog statusa po ugovoru. Jesi li suinvestitor ili nisi? imas li osnovu da trazis izdvajanje svog dela ili nemas? Svakako uzmi advokata. Nemas puno vremena.

Forum nije pravo mesto za takve probleme.

To je jako strasno sta se dogadja!
Drzava prakticno podrzava ovakvu vrstu "poslovanja" jer, na pr., otvorim DOO, zaduzim se kod banaka i stranaka (prodam im robu unapred koju cu kupiti (ili sam kupio deo) od novca banke) proglasim stecaj i odem sa kintom.....kroz par godina otvorim drugi DOO i uradim isto....
A oni neka se kolju i lome po superefikasnim sudovima u visegodisnjim parnicama sta je cije i kako da povrate svoj novac....

Da li se ti prilikom kupovine stana vodis iskljucivo cinjenicom koliko ce isti da te kosta, a zanemarujes sve ostale parametre, posebno one koji se odnose na reputaciju i finansijsku moc izvodjaca?

Pitanje je retoricko.

Oprez je majka mudrosti - imali ili nemali drzavne mere zastite, vise-manje je svejedno...

Eeeee, nekad nije tako moglo.

Nego, ako je stan u završnoj fazi, useljavaj se ti pod hitno! Unosi stvari, stavi kvalitetna blindirana vrata i napši ime na njih. Do izvršne presude ima da prodje decenija.

Nazalost kod nas je to cesta pojava, da nije mozda u pitanju jedna firma iz Kraljeva (da ne navodim ime)? Znam da su oni bili pred stecajem, i znam da su gradili u Novom Sadu, ne znam doduse da li su se izvukli...

Inace ovaj problem ce biti otkolonjen kada investitori budu saradjivali sa bankama na principu projektnog finansiranja, kada se zgrada u izgradnji stavlja pod hipoteku. Kod projektnog finansiranja, investitor je duzan da napravi biznis plan (koga ce se pridrzavati), a po stavkama iz biznis plana, koje se ticu mesecnih zahteva, banka u transama investitoru isplacuje novac. Naravno kontrolor iz banke je uvek prisutan, da ne bi doslo do zloupotreba. Takodje stanovi koji se na taj nacin grade su na kraju ukinjzeni pod obavezno. Takodje jos u izgradnji preko banke koja finansira investitora moguca je i kupovina stana na kredit.

Sto se tice stecajne mase, najbolje bi prosao ako si potpisao ugovor kao suinvestitor, posto se onda odvaja tvoja imovina od imovine investitora koji je pao pod stecaj.

Investiranje uvek nosi neki rizik. Ne dešava se uvek da svako ko uloži $1, na kraju dobije >$1. Država ne može da reguliše investicije tako da postoje samo profitabilne investicije, a da zabrani neprofitabilne. Ovo o otvaranju firmi i zaduživanju si trebao da se raspitaš pre investiranja. Jedan od načina da smanjiš rizik investicije je da proveriš reputaciju firme i menadžmenta. Ako je nemoguće pronaći bilo šta o njima, onda po defaultu trebaš da smatraš kao visok rizik.

Moram i ja ovo da citiram. Pa nije to bas tako lako. Ako jeste, niko te ne sprecava da isto tako osnujes DOO zaduzis se kod banaka, uzmes pare, proglasis stecaj i jovo nanovo.

Za svako finansiranje potrebna je garancija (hipoteka, zaloga, jemac...). Znaci ne moze sada "Djoka" da otvori DOO i da uzme 500000 eur iz banke da bi izgradio 800m2, i posle prodao... Djoka to moze da uradi, ukoliko ima hipoteku u vrednosti 1:1.2 minimum. A moze i pomocu projektnog finansiranja, tako da prvo od svojih para kupi zemljiste, obezbedi sve dozvole (20-30% od ukupnog ulaganja), i onda da banka finansira izgradnju, naravno bez mogucnosti za Djokine mahinacije, s'obzirom da nad izgradnjom kontrolu ima banka (banka sa "Djokom" osniva novi DOO, sa osnovnom i jedinom delatnoscu, izgradnjom te zgrade). Tako da, nije bas to tako kao sto izgleda "otvorim, pokradem i zatvorim" princip. Ko misli da je tako, neka proba, pa nek nam iznese svoja iskustva, da li je bilo bas "tako" jednostavno.

Znači ako prođe, nije loše tako raditi, je l´da?
Ne mogu da verujem šta čitam.
Ne znam šta bih uradio da sam na Dejanovom mestu.
Grozno!
Verovatno kupio neku automatsku pušku i zajedno sa " investitorom " izašao u crnoj hronici.

Pa nebi nista uradio, nego sada kao ajde ... faktor ja sam lud kada me neko zaj#be . kod nas ljudi imaju obicaj u takvim situacijama da odu u kafanu i da se napiju, pobiju se sa nekim nepoznatim oko sitnice i zatim eventualno prebiju zenu . nikada se ne obracunaju sa onime ko ih je odradio jer su previse zentare ... da nije tako, ovakvih prevara ne bi ni bilo jer bi svi izvodjaci istih bili ubijeni.

Cinjenicno stanje , nema ljutis :)...desi se nekada neki obracun ali uglavnom od konkurencije jer je sa nekretninama masna zarada i rade uglavnom ljudi sa zanimljivom prosloscu.

pozz

cisto da ne bude zabune,ne podrzavam ovaj sistem prevare

ali,od koga bi ti odstetu? ti si platio doo preduzecu[verovatno ne znas za cega stoji doo- drustvo SA OGRANICENOM ODGOVORNOSCU] i to drustvo ako izjavi da je pod stecajom ,nema ko da ti otplati...

a i glupo je kupovati stan u izgradnji,osim ako nisi ti investitor i direktno "operises" izgradnjom i potpises neki ugovor STA U SLUCAJU STECAJA... bas da se ovo ne bi desilo,a ako taj "prodavac",nece da potpise to "u slucaju stecaja" ,ides dalje,pa nije jedini i naravno rasiris glas da ovaj ne zeli to da potpise ;)

i uvek,ali UVEK,citajte ugovore

Aha, znači kupac mora da vodi računa kako je pravno lice registrovano, da se razume u ekonomiju ( koje ti privredno društvo kao stručnjak preporučuješ? ), da bude pravnik i da zna tumačenje pravnih normi, da obavezno čita ono što je napisano malim slovima i ono što nije napisano ali se čita između redova, da ume da se pobije, da ima veze i to sve da bi kupio za svoje pare. Vidiš ja ne mislim tako.
Ovaj Karadžić opet priča drugu priču kako je kupovina stana rizik ( baš me briga što ti je u Americi puklo tržište hipotekarnih kredita pa si sad video da na nekretninama ne mora samo da se zaradi ). Pa jeste, rizik je jer cena nekretnine može da padne, ne mora da raste, ali ovde se ne radi o tome. Ovde se radi o tome da je čovek platio a zauzvat nije ništa dobio.
Nije glupo kupovati stan u izgradnji jer normalno da investitor /građevinska firma gradi u etapama i da plaća u etapama.

_{[Ovu poruku je menjao žutokljunac dana 15.12.2007. u 22:53 GMT+1]}

Pa za to postoje advokati, koji se prilikom sklapanja takvih poslova/transakcija unajmljuju kao stručna lica koja poznaju materiju. Naš narod obično ima naviku da uštedi par stotina evra na advokatu, da bi kasnije pukao par desetina hiljada (a neretko i stotina) evra, jer ne poznaje osnovne principe ekonomije/poslovanja/zakonodavstva...



A vidiš, u ovom slučaju on nije kupac već investitor (odnosno suinvestitor). Kupac kad kupuje stan, onda on kupuje gotov stan površine te i te, takav i takav, i nema ništa sa izgradnjom, dozvolama i sl... Pošto je on ušao u posao (kao suinvestitor u izgradnji stana, koji je eto igrom slučaja hteo da zadrži za sebe umesto da ga proda kasnije, al je to sasvim irelevantno) bez da se prethodno informiše o svemu, a kao punoletna osoba sasvim je kriv za propast i niko mu nije dužan nadoknaditi iznos. Da je on kao kupac kupio stan koji nije dobio, to bi bila jedna sasvim druga priča, i onda ne bi ni bilo potrebe za ovom temom...

Takođe, danas se u Srbiji nekretninama bavi svaka šuša, i procentualno je jako malo kvalitetnih firmi... Ako treba 1,000,000 evra da se objekat završi, 'investitor' obično nema više od 50-100k sa kojima kreće u posao, a onda od daljne prodaje stanova u izgradnji (odnosno nalaženja suinvestitora) finansira završetak projekta... Problemi nailaze kada ne prođe glatko prodaja, pa radovi stanu, pa se onda problemi nagomilaju itd itd... Ali sve se to može lako sprečiti jednostavnom proverom referenci investitora koji gradi... I kad čovek kupuje cipele on obiđe nekoliko radnji, pa proba cipele, pa upoređuje pa razmisli.. A kamoli za kupovinu stana/kuće koja je za većinu ljudi najbitnija i najveća investicija u životu...

Upravo obrnuto - ogranicena odgovornost je princip koji je Srbija preuzela od najrazvijenijih zapadnih zemalja.


Poslovanje gde se iskljucivo za novac dobije nesto je utopija. U realnom svetu, postoje 3 mogucnosti:
- da nesto uzmes a ne platis
- da nesto uzmes i platis
- da nesto ne uzmes a platis

Mi u Srbiji smo navikli na prve dve mogucnosti, a treca je nesto novo na sta se tek navikavamo.

I ko po tebi treba da proverava te reference? Ja ili odgovarajući organi javne uprave?
Po mnogima očigledno kupac ( suinvestitor ). U tome se i ne slažemo.

Ovo ti je tipičan primer zašto nije dovoljno imati samo novac da bi se bavio investiranjem. I da, moraš da se razumeš u ekonomiju, i moraš da pratiš trendove, i moraš da čitaš ugovore, i moraš i kada sam pročitaš ugovor da odeš kod advokata da ti potvrdi da si dobro shvatio to što si pročitao, i moraš sam da uradiš sve što će minimizovati rizik investicije, i čak i onda nije garantovano da će ti investicija biti uspešna.

Građevinske firme ne traže suinvestitore da bi nekome pomogli da kupi jeftiniji stan, ili zato što im banke ne daju kredite, nego zato što bi njihov profit bio manji ako bi uzeli kredit od banke i takođe što banke traže garancije za razliku od naivnih suinvestitora koji misle da im nije posao da pročitaju ugovor pre nego što ulože novac. :)

Znaš šta, u USA se kupuje nekretnina ne da bi se rešilo stambeno pitanje, nego da bi se pametno investiralo, a to znači da se očekuje skok vrednosti nekretnine, da se kapital oplodi. Vi tamo ste očekivali da uložite 300k$, a da vam se za par godina vrati duplo, i tako je i bilo, zar ne? U Srbiji je kupovina nekretnine socijalna kategorija... još uvek. Ti na kupovinu gledaš kao na investiciju i to i jeste tako tamo gde živiš ( nemam ništa protiv toga ), ali kod nas je mali broj ljudi koji zbog toga kupuje, upravo iz razloga što nema toliko novca, a i rast vrednosti nekretnina nije ni približan rastu istih na zapadu.
A te preferencijale dotične građevinske firme treba da proveravaju državne institucije, a ne da se od mene traži da se razumem u ekonomiju ili da tražim advokata sa što boljim vezama, da podmićujem, da strahujem hoću li biti prevaren ( ovde je reč o prevari na koju država blagonaklono gleda, a ne o nekom investicionom riziku kako se cela priča predstavlja ).

Samo da me Ventura sad ne ispravi i održi mi bukvicu kako je ulaganje u nekretninu ustvari investicija. Jeste, znam i ja da je tako, međutim ova priča nema veze sa investicionim rizikom.

P.S. - Ventura nema te nešto o temama vezanim za berzu, a tvoje postove volim da čitam.

Ne znam kako si ti zamislio te reference, ali stvar je u tome da pitaš prijatelje, poznanike itd. kako posluje ovaj preduzimač, kako posluje onaj, pa da odrediš kome ćeš dati pare (kao kada ih pitaš koliko su zadovoljni mobilnim telefonom, jer i ti hoćeš da kupiš sličan). To svakako nije posao javne uprave.

Da. Verovatno da zamolim poznanika da im pogleda u poslovne knjige i utvrdi bilans uspeha, prijatelja da zamolim da pronađe vezu u banci i vidi kakvi su sa otplaćivanjem kredita, a komšiju da trkne do Finansijkse policije ili bar Poreske uprave, rođaka u Privredi sud, pa da onda sam izračunam promptnost i likvidnost.
Ili još bolje što ti kažeš pitam komšiju u kafani.

Nisi primetio da je u Srbiji u poslednje dve godine cena m^2 stana porasla za oko 25-30%?

I ti u ovoj celoj priči i dalje ne vidiš grešku onoga ko je investirao u firmu koju predhodno nije proverio? I ako nije lako proveriti firmu, onda nemoj ni da investiraš u nju. Uopšte ne moraš da se cimaš i tražiš komplikovane načine za proveru referenci firme. Ako nema lako dostupnih informacija o firmi, to automatski treba da znači da je visok rizik u pitanju.

Ti očigledno vidiš SAD kroz holivudski filter. ;) Kao ovde ne trebaš da čitaš ugovore, da su ovde ugovori uvek pisani u korist onoga ko ih ne čita i uvek na štetu onoga ko ih piše, da ovde umesto pisanja fine print-a u ugovoru te pošalju o trošku onoga ko piše ugovor na kurs u nekom fancy hotelu na kojem će ti sve što tamo piše uz video prezentaciju i meze na tenane objasniti, da su ovde sve investicije profitabilne, da ovde svi su milioneri koji investiraju da se "kapital oplodi", itd.

A da li si pomislio da direktno pitaš firmu gde investiraš?!

Nisam primetio. Ono što sam primetio je da sve više ima prevarenih ljudi, i da od tolikih silnih firmi koje se bave građevinom, na prste jedne ruke možeš da izbroijš one koje pošteno posluju ( ja npr. ni to ne mogu ). A to već nije stvar mene ili tih prevarenih ljudi već države i odgovarajućih institucija. Godinama ne mogu da donesu zakon ko sme da se bavi posredovanjem pri prodaji nekretnina a kamoli šta drugo.
Zato i ne vidim grešku onoga ko je investirao ( dobro ´ajde ubedili ste me da ne koristim termin kupac već suinvestitor - mada je on za mene tipičan kupac ).
A ovo dole možda važi za USA, jok za Srbiju.

To si dobro primetio. Ono cime se nisi bavio je - odakle tolike prevare u Srbiji? Pa upravo sa zapada! To su tamo davno apsolvirani fore i fazoni koji ne mogu da prodju ni kod nekog seljaka sa ranca. Ali, zato je tu Srbija - rudnik zlata gde su ljudi upravo pali sa Marsa i pojma nemaju o tome. Ponekad mi se ucini da postoji nekakva knjiga od hiljadu strana - zbirka raznih nacina koji su nekada davno korisceni da se ljudi na Zapadu legalno "zavrnu" za neki novac. To tamo odavno vise ne prolazi, ljudi znaju cega da se cuvaju, ali kad se knjiga donese u Srbiju, sve sto treba uraditi je otvoriti knjigu na proizvoljnoj strani...

Dakle krivi su ti prevareni ljudi jer su naivni, neinformisani, lakoverni ( ti bi više voleo da kažem - glupi ), jer su teški na dinaru pa nisu hteli da konsultuju advokata, a nije kriva država ( pod tim pojmom podrazumevaj šta god želiš ) što je dozvolila da osnivački ulog bude neznamtinijakolikomalodinara sa kojim se ne može otvoriti ni jedna omanja prodavnica, a kamoli ući u ovako ozbiljan posao . To je ustvari sve došlo sa zapada, je l´da?
Mnogi poslovi u oblasti ekonomije, pa čak i oni gde su uslovi ulaska vrlo rigidni ( bankarstvo ) su fundamentalna stvar poverenja a ne otvaranja četvoro očiju.

Kako?!

Recimo imaš novac hoćeš da investiraš, odeš u firmu, kažeš želim da investiram ali mi trebaju reference pre nego što napravim odluku o investiciji, oni kažu ne može, a ti onda kažeš:

a) ok evo vam pare.
b) doviđenja.

?

Kažeš da ne možeš da nađeš nijednu poštenu firmu, što bi uopšte ulagao onda?! Investicija je tvoja odluka, niko ne može da te natera da investiraš u nepoštenu firmu. Ako su sve nepoštene i nemaš izbora, onda nemoj ni da investiraš. Stavi novac negde na oročenu štednju. Ili kupi plac i sam zidaj kuću.

Pa znaš šta, u pravu si da je kupovina nekretnine investicija, i kod mnogih ljudi u Srbiji, međutim, ti stalno o tome pričaš kao o nekom investiranju, a ja bih tu pre koristio termin kupovina jer mi taj pojam investicije podrazumeva ulaganje na berzu i trgovinu hartijama od vrednosti, pa se na primer mogu složiti da je to već stvar rizika, ili na primer, investiranja u bilo koji privatan posao, pa da tu treba sve dobro isplanirati i računati na taj faktor rizika, ali kod kupovine stana... ne mogu.
I kod Žike Muštikle je u bilansima sve super .... http://www.stankom.co.yu/zavrsni%20racun.html
ali pitaj ljude kako su prošli. Bilo je par tema o tome i na ovom Forumu.

Ovaj deo si odlicno shvatio.


E, sad, razmisli malo - ako stan kosta 100.000 EUR-a a takav "u izgradnji" 60.000, sta je to onda nego investiranje?!

Koliko znam jednosoban stan u izgradnji košta 35k€, a već uknjižena starija gradnja oko 40k€.
Pri tome treba čekati minimalno godinu dana i naravno izgubiti 12 mesečnih renti.

Pa zasto onda kupovati maglu umesto stana?!

Zato što je takav stan kao prvo nov i malo je jeftiniji.

Ventura ti je lepo objasnio na prvoj strani kada si kupac stana, a kada si suinvestor izgradnje.

Kada kupuješ gotov stan rizik je minimalan i dobiješ itemizovani račun uključujući porez, takse za prevođenje na tvoje ime, tarifu agencije i advokata, itd. potpišeš ugovor, u banci prebaciš novac na račun agencije, oni ti daju ključeve, i to je to, možeš da se useliš u stan.

POD USLOVOM DA JE ZAVRŠEN, UKNJIŽEN I DA FIRMA KOJA GA PRAVI NE ODE U STEČAJ!!!

40K EUR i dobiješ stan odmah. Pros: nema gubitka, Cons: skuplje 5K EUR.
35K EUR i dobiješ možda stan posle godinu dana. Pros: ušteda 5K EUR, Cons: mogući gubitak od 35K EUR.

Recimo da kockarnica nudi za ulog od 3.5 EUR zaradu od 0.5 EUR, povratak 3.5 EUR ili kompletan gubitak, niko se ne bi ni kockao. :)


_{[Ovu poruku je menjao Gojko Vujovic dana 17.12.2007. u 10:56 GMT+1]}

Ne dobijaš nikakav račun koji uključuje porez. Porez na prenos apsolutnih prava plaćaš naknadno.
Takođe se ni agencijska provizija često ne naplati, pa agencije ostaju kratke ( prevarene ) za svoj novac, upravo iz razloga što džava ovakav način posredničkog poslovanja nije uredila nekom regulativom, tako da ne postoji efikasan način čak ni da agencije budu zaštićene. Najčešće je to vid dogovora između klijenta i agencije i to u vidu neke kapare. A o tome kako je zakonski regulisano tržište o kojem pričamo, ne smem ni da pomislim, i DA smatram da je to stvar države i njene regulative, zakonodavstva, itd.

Jedan moj prijatelj je uspeo da sakupi nekih 45,000 evra sto od tazbine, ustedjevine, kredita i napikirao je bio da kupi stan u NS. Posto je malo proucavao trziste odlucio se ne da kupi gotov stan za te pare vec da investira u stan u izgradnji, koji otprilike toliko vredi kao gotov ali da ga plati 37,000. Odlucio se na tu varijantu, sacekao 4 meseca i uselio se u stan. Od onog suviska kupio je noviji auto i opremio stan.

Bio sam na useljenju i cestitao mu, ali priznajem nikada ne bih smeo tako nesto da uradim. Sta ces, he who dares - wins !

dosao sam do pola 2. stranice i "SMORIO" sam se !!!

zutokljunac ti uporno tvrdis da bilo sta kad kupujes ,treba da ostavis lovu na stol,kazes to zelim,niti da se dogovaras niti da proveris o proizvodu/proizvodjacu ista,samo kazes to zelim,POTPUNOM NEZNANCU??!??! alooo,pa ...sorry na ovo,ali razmisljas ti?

primer: kupujes mobilni ,ti se o tom telefonu raspitas kod raznih ljudi,procitas neke kritike,UZMES GA U RUKU ,"ISPROBAS" ,ili jednostavno kazes,ovaj mi lepo izgleda,nema veze da li radi ili ne,svidja mi se,evo ti lova...

2.primer: kupujes automobil,NEMAS BLAGE O AUTOMOBILU,kupices neki oglasnik,naci nesto URNEBESNO jeftino,otici,vid. ,aha,lepo izgleda i kesirati,ili ces povesti sa sobom prijatelja koji se razume u automobile?

3.primer: kupujes GOTOV stan,oticices u stan,pogledaces ga,malo "pokucati" po zidovima ,da vidis da nisu suplji,pogledaces planske mere,da li se poklapaju,da li ima struje/vode/grijanja i mozda cak i povesti poznanika gradjevinca za savet ili ces jednostavno pogledati sliku,ni blizu prici stanu i reci,moze,kupujem????

isto tako i ovo stan U IZGRADNJI,znaci TI placas DEO izgradnje,sto znaci ZANIMA TE STA PLACAS,znaci,raspitas se o izvodjacu,projektantu,potpises neki ugovor KONTAKTIRAS ADVOKATA i slicno...

Očigledno ne kapiraš o kakvim referencama ja pričam.

Ja kad bi sad kupovao stan u izgradnji, odnosno suinvestirao izgradnju uradio bi sledeće:
1. Pre započinjanja bilo kakvog razgovora investitora bi pitao za listu prethodnih projekata. Ako je lista nula i ovo mu prvi projekat, zahvalio bi se na vremenu i otišao.
2. Otišao bi da lično pogledam te zgrade koje je on pravio, raspitao se kod kupaca/stanar, generalno pogledao kvalitet izrade, koncepciju itd.
3. Zatražio bi na uvid kompletnu dokumentaciju za tu zgradu gde ja nameravam da kupim stan, i istu bi proverio kod advokata da je sve 1/1.
4. Ako je sve prethodno ok, onda sam već ozbiljno zagazio u tu kupovinu, pa bi u tom trenutku angažovao nekog arhitektu da pogleda malo tu dokumentaciju, i da izađe samnom na teren da on kao stručno lice proceni kvalitet stanova koje je investitor gradio, i generalno da mi kaže neko svoje mišljenje.
5. Raspitao bi se dobro po gradu o dotičnom investitoru, šta ko zna o njemu, kakvi su komentari, da li je problematičan, kakvu prošlost ima, kakav je čovek, da li je pravio neka sranja u životu itd itd...
6. Ako je i to sve ok do ovoga trenutka, onda bi stavio kaparu pod escrow kod nekog advokata dok se ne završe svi ugovori koji bi bili jako precizno definisani, znači ako definišu pločice, ne bi stajalo "španska keramika" već bi stojalo "španska keramika, proizvođač xzy model xx, ili ekvivaletne u cenovnom rangu", i tako dalje dosta tih detalja koje naravno ja ne znam sve, ali ih zato advokat koji se specijalizovao u tim ugovorima zna sve detaljno, u ugovorima se definiše i dinamika isplate novca koji je pod escrowom nekog advokata.
7. Kad su završeni svi ugovori, investitor preuzima kaparu za stan, a ostatak novca se isplaćuje unapred definisanom dinamikom.

Ako ovo nisam u stanju da uradim iz bilo kog razloga, sigurno bi odustao od kupovina stana sve dok se svi ovi parametri ne ispune. I kad se ovako postave stvari, verovatnoća da stvari krenu pogrešnim putem je veoma mala. Mada rizik uvek potoji, ali bar znam da sam uradio sve što je u mojoj moći da isti minimiziram.

Ma dobro, slažem se sa tobom, naravno da ću sve učiniti da se obezbedim ali to mi i dalje ne daje nikakve garancije da će taj stan biti izgrađen. Dešava se ( jako često ) da investitor izgradi zgradu, pored zgrade lepo uređen parkić, a posle par meseci poruše parkić i na to mesto krenu da zidaju ( grade ) zgradu tako da ova zaklanja ljudima dnevnu svetlost, pa umesto da imaju pogled na parkić, dobiju pogled na zidove novoizgrađene zgrade.
O kvalitetu gradnje da i ne govorimo. Mene to najmanje brine. Da li će biti italijanska keremika ili najjeftinija španska, veruj mi da me to uopšte ne plaši, mene plaši to što investitor uvek može da proglasi stečaj / bankrot, šta već, a što ću ja kasnije godinama morati da po sudovima jurim svoj novac, sa malim izgledima da ću do njega ikada više doći.
U tome je problem. Niko ti ne daje garancije da nećeš biti prevaren bez obzira koliko ćeš se ti raspitivati o poštenju i referencama dotičnog investitora i što ćeš angažovati dobrog advokata ( probaj to sa kaparom, pa ćeš videti kada ćeš kupiti stan ).
Ovde se ne radi o kocki, investiciji ili šta ti ja znam, već o kupovini stana u izgradnji, i to mora da reguliše država, da zakonodavno jasno precizira i uredi, a ona to očigledno ne čini.

Ventura,

Vidi moj slucaj, stan u izgradnji, Zarkovo, 2006te god, Proverio sam sve ovo sto si napisao i jos nekoliko stavki i odustao sam od kupovine, jer je bilo puno rupa ( u zgradi, okolini i postenju investitora ) Medjutim, par nedelja kasnije, taj stan koji sam ja "gledao" kupio je moj komsija iz zgrade uz komentar "koja si ti budala, ovo je super povoljno" ... Ne verujem da sada godinu dana kasnije misli to isto.

Sta zelim da kazem, investitori ne moraju da se trude, zasto da prave kvalitetnu zgradu? Zasto da imaju uredne papire? Zasto, kada ce se u Beogradu uvek naci neka naivcina koja nece mnogo proveravati gradnju i papire.

Ima tamo na KAraburmi neki Delta <nesto> novine su mesecima pisali o prevarama sa tim stanovima, nezavrsheni, duva sa svih strana, ... ti stanovi se jos uvek reklamiraju u POlitici "Stan blizu centra grada bez agencijske provizije" i jos uvek se pecaju ljudi na lepu rec... neverovato.... dovoljno je da u Googlu ukucaju ime investitora i sve ce im biti jasno.

Stanje u novogradnji u Beogradu ce se popraviti onog trenutka kada NIKO ne bude zeleo da kupi fusheraj od sumnjivog lika.

To se nece skoro desiti,trenutno u Srbiji najvaznije je kupiti stan u gradu nije bitno ni kakav stan,koja lokacija,da li je uknjizen ili nije nista od toga nije vazno,vazno je samo kupiti stan u gradu.
Skoro svaki dan u novinama mozes naci da su ljudi izvarani za stanove ali i pored toga ljudi se i dalje zalecu i kupuju stanove bez bilo kakve provere.
Kupovina stana u izgradnji je RIZIK jer se kupuje nesto sto se nezna ni dali ce biti zavrseno a ako bude zavrseno kako ce izgledati.

Ne prodje nedelja da ne procitas "pucali na investitora" ... sta u slucaju da neko zaista ubije investitora zgrade u koj si ti kupio stan? Ispada da das kesh, i narednoh godinu dana pratis crnu hroniku i molish se da nosi pancir ili vozi blindiranog terenca.

Jebesh takve investitore.

Ako kazes da je stan u izgradnji losa ideja, a jeste losa, sta je druag solucija? Stara gradnja, podstanarski status ili zivot kod mame i tate.

Pa imas te 3 koje si nabrojao, zatim imas mogucnost da uzmes manje kvadrata uknjizene novogradnje, onda imas mogucnost iste kvadrature uknjizene novogradnje samo kilometar-dva dalje, onda imas mogucnost uzimanja kredita koji za uknjizen stan moze da se dobije. Pored toga, ako hoces jos jeftinije da prodjes, imas i mogucnost da kupis plac pa da zidas kucu. Dovrsis prizemlje pa se uselis, a jednog dana kad budes imao para, dozidas i sprat. Mogucnosti su brojne, a ako si bogat pa mozes sebi da priustis kockanje desetinama hiljada EUR-a, onda ti je sve drugo nezanimljivo.

Druga solucija je da pristedis jos nesto novca pa kupis izgradjen stan,a sto se tice stare gradnje veruj mi da je stara gradnja u dosta slucajeva bolja od ove nove gradnje.
Nemam ja nista protiv stanova u izgradji ali prosto ljudi moraju da znaju da je kupovina takvog stana narodski receno kupovina macke u dzaku.

Jedino resenje da bi ljudi bili potpuno sigurni kad kupuju nekretnine jeste da se zakonom zabrani prodaja nekretnina koje nemaju potpunu dokumentaciju.Znaci nema prodaje u izgradnji,nema prodaje neuknjizenih nekretnina.

Najbolja solucija:
Nadjes 10ak ljudi u slicnom problemu, napravite fond, svi udju sa odredjenom kolicinom para i sami napravite zgradu.

E tek je to pravi recept za propast.

:-)))



Takav nacin gradnje je postojao pre 10-tak godina (zadruga) pa ga drzava zabranila - verovatno nije bilo dovoljno mahinacija...

@zutokljunac: Ne da si dobro odabrao nick nego si pogodio 100% :)




30 milijardi dolara ovog meseca u Kaliforniji je bila vrednost foreclosure-a. Pa to je naveci bubble burst posle DotCom fijaska.
Al' su ga oplodili :)


@smsnet: Bolje se samoubiti se unapred, nego pokusavati nesto tako iluzorno :)

_{[Ovu poruku je menjao McKracken dana 17.12.2007. u 18:56 GMT+1]}

Drago mi je, samo kad citiraš pročitaj i ono u zagradi.
Eto moj drug u San Hozeu ( a to je Ca ) kupio nekretninu za 40K$ i nešto, a prodao za 80K$ i nešto. Možeš misliti.
P.S. - Super ti sajt, samo je prenatrpan podacima. ;)

LOL!!! Kada je kupio nekretninu tamo za te pare? 60-ih, 70-ih prošlog veka?

Evo nađi na ovoj mapi nekretninu za te pare u San Jose i okolini i otići ću danas odmah da je kupim!
http://www.zillow.com/search/S...san+jose%2C+ca&GOButton=GO

To ne znam, to bi ti trebao da znaš jer si iz tih krajeva. Samo mi javi kad budeš hteo kod nas da kupiš, da ne platiš dva puta isti porez.

http://www.zillow.com/HomeDetails.htm?zprop=19807600
I on se desio zbog čega? Pa upravo zbog povećane tražnje u odnosu na ponudu jer su ljudi želeli da za kratko vreme uvećaju svoj kapital. Oni koji su na vreme prodali u tome su uspeli.
( govorim o rastu cena nekretnina, a ne o krahu - to je druga priča )
Dakle, biće da oni nisu investirali u te nekretnine da bi rešili stambeno pitanje, već da bi oplodili kapital.

Poenta je da su rizici rada sa nekretininama svugde isti i da je uvek na snazi "caveat emptor" cak i u najrazvijenijim ekonomijama na svetu koje imaju zakone da zastite i najgluplje/najpohlepnije (npr homestead status u nekim US drzavama).

Svi koji kod nas kupuju stan u izgradnji to rade jer im je tako jeftinije i za tu razliku u ceni preuzimaju rizik da ce nesto krenuti nakrivo. Mozda deluje surovo, ali to je RealniSvet(tm)




(Ono za sajt i podatke nisam skapirao, ali nema ni veze.)

To je $475K, a ne $80K...

40k$ - 40 konja dolara - 400 000 $
80k$ - 80 konja dolara - 800 000 $

Ti si tražio što jeftinije. :D

LOL Ovo je najoriginalnije do sada!!!

Ajoj!

Inace 400k -> 800k deal mozes da napravis samo kao neki probate ili short sale (bake su sad sklonije da daju veliki discount da se ne bi zatrpavale). A za to moras da imas mnogo srece da ne zavrsis kao Casey Serin

Ulica internacionalnih brigada, Vracar. 10ak porodica sa Kosova se udruzilo i podiglo zgradu na mestu nekadasnjih stracara... jedini problem je bilo probijanje gabarita zgrade... kao i obicno...

Par dana ne obilazim ovu diskusiju, a vec 3 strane se ispisalo.

Prvo postoje idalje stambene zadruge. 30 ljudi je minimum za osnivanje stambene zadruge. Sto je mnogo i destimulise investitore za takvo pravno organizovanje. Tesko ce se 30 ljudi sloziti oko neceg.

Inace sto se tice "suinvestiranja" (namerno ih stavljam pod navodnike), to je navlaka. Da li zna neko od ovde prisutnih koliko zaista kosta kvadrat stamenog prostora u izgradnji? Uglavnom izmedju 500 i 600 eur za prosecne stanove u Beogradu. Moze da bude i ispod 500, kada investitor zakida na svemu, a moze da bude i preko 1000 eur/m2 koliko kosta izgradnja GTC Park Apartmana ili kompleksa Panorama Dedinje.
Tako da ako vi kao suinvestitor kupite stan negde na periferiji za 900 eur/m2, a na kraju izgradnje on kosta 1050 eur/m2, obmanuti ste, posto je takav stan u izgradnji kostao 500-600 eur/m3. Znaci vi ste suinvestitor samo "na papiru", a ustvari tretirate se samo malo bolje od "obicnog" kupca. Naravno u slucaju kada bi ste vi bili pravi suinvestitor, investitor ne bi zaradio "nista", mislim zaradio bi u skladu sa ulozenim kapitalom, a mnogi krecu sa minimumom minimuma.

Ventura je pominjao keramiku. Tu se rade mahinacije kako se investitoru hoce. Umesto spanske prve klase desi se "ponekad" i druga klasa (iako u ugovoru stoji prva klasa), uglavnom i ta prva klasa je iz low end cenovnog ranga, posto je prva klasa spanske keramike sirok pojam.

Neko je pitao, sta ako investitor strada u obracunu sa "gradjevinskom mafijom". Prvo firma, drustvo kapitala (DOO ili AD) je odvojena od vlasnika. Znaci firma bi trebala da poseduje menadzment tim (direktora, upravni i nadzorni odbor), i da nastavi idalje sa radom, i u slucaju nekog nesrecnog slucaja. Druga prica je ta sto kod nas u nekim slucajevima DOO-a nije takav slucaj, posto je vlasnik istovremeno i "menadzment tim". Uostalom ako kupujete stanove od takvih investitora za koje postoji rizik da ce biti "kolateralna steta" u nekom obracunu ili uterivanju duga, sami ste krivi. Vlasnici ozbiljnih firmi u Real Estate biznisu su normalni ljudi, o kojima se ne cita u crnoj hronici.

Mozda je i najbolje do investitora doci preporukom, situacija je takva da je kod nas dosta manje ili vise nesavesnih investitora, ali ima i onaj izvestan broj savesnih investitora i jakih firmi, ali takav stan kosta.

Ma to je normalno, kad padne prva kisa i osusi se malter, skupice se zgrada na projektovano....

Zasto su obmanuti? AFAIK je to klasicna kupovina stana u predizgradnji i sasvim normalna stvar? Platis firmi ranije, ona zadovoljna jer dobija pare kojima ce da barata dok traje gradnja, ti zadovoljan jer si prosao malo jeftinije a uz to mozda odbio neki porez ili sl :) Takav stan u izgradnji mozda kosta tog ko gradi 500-600e...a gde su zivci, maltretiranje i sve ostalo...generalno rad na organizaciji ljudi koji ce to da izvedu? Ti si dosao tresnuo pare, posle dosao po kljuceve od stana...i hteo bi da te kosta isto? :)

Zato sto se to zove kupovina stana u predgradnji, jeste to u teoriji suinvestiranje, ali ti se u toj prici tretiras kao kupac, i vrlo lako mozes da budes nasamaren, sto nije slucaj kod pravog suinvestitora.

Bilo kako bilo, priznaćeš da nema suštinske razlike između glupog kupca i glupog (su)investitora ;)