U zakonu postoje jasni kriterijumi kad fizičko lice mora da uđe u PDV sistem a kad ne mora. To je na inspekciji da utvrdi i vi tu ne možete ništa da uradite. Ukoliko u trenutku kupovine stana prodavac nije bio u PDV sistemu onda PDV ne možete odbiti. Ako već spadate u grupu ljudi koja može da "povrati" plaćeni PDV onda ste morali pre kupovine da proverite da li je firma/fizičko lice od koga kupujete stan u PDV sistemu. Prosto samo treba da se ode na sajt poreske uprave, ukuca PIB ili JMBG prodavca i odma vam piše da li je u PDV sistemu ili nije. Nije mi jasno kako se neko upušta u kupovinu stana a da pritom ne uradi sve potrebne provere, pogotovo ako su besplatne.

Sajt za proveru da li je neko u PDV sistemu je http://www.poreskauprava.gov.r...ndex.jsp?page=pdv/registar.jsp

odgovor bi bio potpuno zadovoljavajući da nema predzadnje rečenice. nju od sada zadržite za sebe, bar pre nego što pitate o više detalja. pošto vam nije jasno kako se neko upušta, evo objašnjenja: baš zbog nepoznavanja materije sam angažovao advokata koji je radio sa nekretninama. kod kupovine stana mi nije bilo presudno da li je investitor u PDV već lokacija i sadržaj stana a na kraju i povoljna cena. advokat je pri analizi dokumentacije saznao za sprovedenu terensku kontrolu i nameri poreske da investitora "utera" u PDV. objašnjava mi da je win win situacija gde ću u najgorem slučaju biti oslobođen dela poreza na prenos apsolutnih prava a u boljoj varijanti ću dobiti povrat PDV. advokat podnosi zahtev za oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava i na našu "radost" dobijamo zaključak: ODBACUJE se... sa sledećim obrazloženjem (prenosim samo bitan deo sa velikim slovima gde su ih i oni stavili): "U postupku terenske kontrole obračunavanja i plaćanja poreza na dodatu vrednost za predmetni stan IZVRŠEN JE OBRAČUN POREZA NA DODATU VREDNOST, rešenjem broj ..., tako da po podnetom zahtevu nema mesta donošenju rešenja o utvrđivanju odn. oslobađanju od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, shodno odredbi člana 24a Zakona o porezima na imovinu, već, eventualno, o pravu na refundaciju plaćenog PDV pri kupovini prvog stana iz člana 56a Zakona o porezu na dodatu vrednost."
nakon toga advokat i ja odlazimo kod advokata investitora i dobijamo pomenuto rešenje na uvid ali ono obuhvata sve prethodno prodate stanove ali ne i naš jer smo ga mi kupili par meseci posle kontrole (zato sam i pitao da li bi i koja institucija trebala da ga natera da se registruje za PDV?). investitor se žalio na rešenje i predlaže da sačekamo konačnu presudu.
pošto je advokatu bio prvi takav slučaj u karijeri, a ni meni štošta nije bilo jasno, nalazim vezu u poreskoj i dolazim do inspektora zaduženog za mog investitora. on mi izjavljuje da će odraditi novu terensku kontrolu i naplatiti mu opet PDV, kamate i kaznu ali da ja neću moći da ništa dobijem. a da je njoj investitor rekao da će sledeću zgradu raditi po sistemu PDV (ma šta to značilo) što je takođe razlog za moje pitanje: da li bi i koja institucija trebala da ga natera da se registruje za PDV? jer mi je jasno da se neko na početku izjasni da je fizičko lice i da ne plaća PDV ali ako mu je posle toga inspekcija uradila gore navedeno, valjda je onda trebala i da ga natera da nastavi da posluje u sistemu PDV. moja firma je u sistemu PDV i plaćamo ga mesečno. da slučajno jedan mesec zakasnimo, sutra bi mi došla inspekcija da me kazni i zatvori iako sam prethodnih 20 godina plaćao bez dana kašnjenja a ove "investitore" puštaju da rade kako hoće. to je bio razlog za moj zaključak-pitanje: sve mi izgleda kao nameštaljka države da ona uzme koliko god može a sa druge strane da nama ne isplati ni dinar jer, kako nekome ko pravi zgrade i obrće ogromnu lovu, može biti dozvoljeno da to radi i dalje posle utvrđene poreske utaje? (a možda i inspektor nešto dobije da ne talasa?)
posle svega, moj advokat reši da se pravi blesav i traži potvrdu o plaćenom porezu da vidi šta će mu odgovoriti. zamislite naše iznenađenje kada je dobijemo sa tekstom: "potvrđuje se da po ugovoru ... (detalji nebitni)...ne postoji obaveza plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava prema članu 24a Zakona o porezima na imovinu, obzirom da se prenosom uz naknadu, u smislu ovog zakona, ne smatra prenos apsolutnih prava na koji se plaća porez na dodatu vrednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost."
naravno odmah je advokat pokrenuo uknjižbu pa ćemo videti za koju godinu (po njegovim rečima) šta će se desiti.
e sada bih zamolio Saju i ostale stručnjake da me prosvetle :) (samo bez nepotrebnih komentara)
hvala unapred
PS: u silnom razmišljanju sam došao i na ideju da predložim investitoru da kada ga već "šišaju", da uđe u sistem PDV-a (kada ionako planira), napravi mi račun ili aneks ugovora sa iskazanim PDV-om da bih ja mogao da ostvarim povrat. naravno za to bih ga "častio" :)

Dakle kao što rekoh, u zakonu postoje jasni kriterijumi kad neko mora da uđe u PDV sistem a kad ne mora. Konkretno ako je investitor imao promet do 4 miliona za godinu dana onda ne mora da bude u PDV sistemu i tu ne može nikakva inspekcija da ga natera. Znači po meni je jedino pitanje sada da li je investitor u trenutku prodaje stana vama bio u PDV sistemu ili nije. Koliko sam razumeo priču, on u tom trenutku NIJE bio u PDV sistemu i mislim da je to ključni momenat. Ako investitor nije u PDV sistemu onda vi ne samo da ne možete da odbijete dotični PDV (jer ga i nema) nego i postajete obveznik poreza na prenos apsolutnih prava. Dalje koliko sam razumeo, vi pokušavate da promenite činjenicu da investitor u momentu prodaje stana nije bio u PDV sistemu tako što ćete da dokažete da je on po sili zakona trebao tada da bude obveznik. Ok, čak i ako se ispostavi da je on trebao da bude obveznik u momentu prodaje vašeg stana, ne znam da li to može da bude vama od koristi jer i dalje ostaje činjenica da u momentu prodaje stana NIJE bio PDV obveznik. Prosto će samo da plati kaznu koja mu sleduje. Naravno, vi pokušajte nešto da "pravno" izvedete, ne bavim se pravnim stvarima i ne mogu da tvrdim da baš nemate nikakve šanse.

Koliko sam ja kvazi-razumeo gradjevinske investitore, mislim da fizicka lica investitori i ne mogu biti u sistemu PDV-a?
Sansa da nije imao promet >4.000.000 u NS/NI/BG/KG za prodaju stanova su jaaaaaaaaaaaaaako male.

Svako može i mora da uđe u PDV ako prevali 4 miliona. Možeš ti da budeš fizičko lice koji ima stan u nekom centru grada i da od zakupa prihoduješ preko tih 4 miliona i moraš da se prijaviš za PDV.

S obzirom da cifra nije velika, da se pretpostaviti da svako ko se bavi prodajom stanova i zgrada već posle prvog posla ulazi u PDV. Međutim tu je upravo i začkoljica, tj. određena rupa u zakonu za koju stručni krugovi znaju odavno ali se možda namerno ne ispravlja. Konkertno, ako neka firma nije PDV obveznik, ona to postaje ako prevali 4 miliona prihoda ali tek od sutrašnjeg dana! To znači da ja mogu da otvorim firmu, prodam nešto što vredi 10 miliona evra bez PDV i postajem obveznik za PDV tek od sutradan! Znači niko ne može da ospori što na fakturi od 10 miliona evra nema PDV-a jer u tom trenutku firma (ili fizičko lice) nije bilo u PDV sistemu. To znači da ukoliko je dotični stan bila prva prodaja konkretnog investitora, onda on nije bio obveznik PDV.

Pretpostavljam da je investitorima u interesu da prodaju stan preko poreza na prenos apsolutnih prava nego preko pdv jer je dosta manji (2.5% naspram 18%) pa onda ne žure mnogo da postanu obveznici.

PDV na stan je 8%. Ali video sam dosta slucajeva da nisu fizicka lica investitori u sistemu PDV-a. Da li je gradjevinarstvo specificno ili ne, ne znam, ne bi me cudilo.

A to da se isplati vise PPaP - paaaaa, ne bash. Cene su recimo xEUR, pa su oko xEUR. Ako se na to doda PPaP, kupac xEUR gleda kao cenu. Ako je to cena sa PDV-om, onda dosta kupaca gleda da moze da povrati taj PDV.

Poydrav svima,

Pre neki dan sam se cuo sa likom koji prodaje gajbe a nije u pdv-u, prica je da ne moze povrat poreza od 8% vec 2.5 posto.
nije mi jasno, mada procitao sam gore napisano, da neko ko prodaje gajbu od 56 stanova ne upada u pdv pritom investitor je liko koji zivi u inostranstvu?

kako bi covek mogao da se zastiti od moguce prevare?


hvala

Postoji rupa u zakonu što se tiče ulaska u PDV. Naime, kad probiješ limit za ulazak u PDV, ti postaješ PDV obveznik tek od sledećeg dana. Znači ti možeš da otvoriš firmu, napraviš nešto veliko i to prodaš za 10 miliona evra i na to se ne obračunava PDV. Postaješ obveznik tek od sutradan, tj, od sledećeg računa. Onda zatvoriš firmu, otvoriš novu pa opet prodaš nešto od 10 miliona i tako možeš koliko hoćeš.

To nece proci za stanove :)

Pozdrav,

saznao sam da nije registrovana firma, vec je to skupina fizickih lica, i da znaju za pitanje PDV-a ali da ce platiti porez nan kapitalnu dobit, tako da kazu da im se u ovom slucaju to vise isplati nego pdv od 8%. Ne znam kako ce uspeti u roku od jednog dana da uplate celokuonu sumu za stanove kako bi sutradan postali PDV obveznici. Jer novac ide na njihove racuna od prve prodaje stanova, tako da se postepeno nagomilava... jedno ako ih ima 101 fizicko lice. Ja kao kupac jedino sto mogu da izgubim je povracaj poreza od 8% a i receno mi je da ce biti 2.5 % to je ako se uzima stan koji nije u novogradnji... tako nekako?

2.5% se uvek placa, osim ako se ne plati PDV.

Njima znaci da ne budu u sistemu PDV-a, jer ako ti prodaju sa PDV-om, onda oni gledaju da je njihova zarada evra_po_kvm-PDV. Dok ako je u pitnju PPaP (2.5%), onda uvek prodavac prica kako se to dodaje na cenu a duznosti je kupca da to plati, pa on zaradi evra_po_kvm, a ti doplatis PPaP.

I da, od PDV-a se vise isplati porez na kapitalnu jer ona ispada 15% trenutno (bila 10% do pre koje nedelje), ALI na zaradu od prodaje, ne od cene prodaje. A lako se namlati da je zarada smesna.

Da potvrdim,

meni je receno da ja dobijam 2.5% od cene stana ako mi je 1 stan. Da li to znaci, da cu ja u sustini, morati da platim gajbu tr im likovima, onda da platim 2.5% od cene stana i kroz par dana da trazim povracaj od 2.5% jer mije 1 stan?

Mislio sam da oni placaju sve poreze a ja imam samo povracaj?
Oni ce verovatno da plate samo porez na kapitalnu dobit i da zavrse poresku obavezu a ja cu placati 2.5%?

Nisam siguran da se porez na prenos apsolutnih prava vraća kupcima, mislim da to postoji samo kod PDV-a,

Porez na prenos apsolutnih prava može da plati ili prodavac ili kupac, poreska uprava taj novac potražuje od obojice, tj, obojica su solidarni dužnici u tom slučaju, pa ko prvi plati. To se uglavnom ugovorom definiše ko će da plati porez ali ako taj ne plati porez ili ne može da plati, poreska uprava dođe kod ovog drugog.

Svakako nije dobro da se o ovakvim stvarima informišeš preko foruma, svako ko kupuje stan a želi da bude siguran, treba da angažuje advokata. U odnosu na cenu stana, to nije veliki trošak a prilično doprinosi sigurnosti.

Vraca se i PPaP po istom principu kao i PDV - ne ceo, vec iznos na 40m2 +15/clanu za preko prvog.

Prodavac je obveznik PPaP-a, medjutim ako on ne plati, ne gubi mnogo - kupac gubi. Zato je i bolje da to kupac sredjuje.

A ja vec 3 puta kazem - PPaP ti ide PREKO cene :) U tome oni i vide vecu zaradu.

Rezime,

ko kupi stan od fizickog lica koje nije u pdv-u, dobija povracaj poreza za 40 kvm 2.5 posto plus ako ima clanove, za svakog clana vazi povracaj za 15kvm.
Lice koje prodaje stanove, duzno je ako ne udje u pdv, plati iznos od 15% na kapitalni dobitak. Porez na prenos vlasnistva, duzno je da plati lice po dogovoru, ili prodavax ili kupac i on iznosi 2.5 %.

PPaP je zakonski uvek duzan prodavac da plati (tj. to je njegova poreska obaveza). Medjutim, on ne gubi nista time sto ne plati - zato poreska uglavnom juri prodavce (i u stvari prodavac mnogo toga ne moze da uradi ako ne plati taj porez).

Ovo za kapitalnu je nebitna stvar, osim da advokat proveri da je sve legalno.