interesantna ideja, ali mislim da bi ulaganja za tako nesto bila daleko veca od onih koje si ti planirao. iznajmljivanje stana, bar u DE, ne ide tako jednostavno! nisi napisao o kom bi se gradu i drzavi konkretno radilo, ali pretpostavljam da je slicna prica kao u DE i sa ostalim drzavama u EU. ja sam o svojoj avanturi iznajmljivanja stana u Nemackoj pisao ovde, a imas tu i slicnih iskustava ostalih.
dakle, ako bi platio agencijsku proviziju, depozit i namestaj, stan za koji je stanarina toliko koliko si napisao, mislim da ne bi mogao da imas za manje od 7-8k €. dalje, stanodavci uglavnom traze radni ugovor ili nesto drugo cime bi dokazao da ces moci da placas taj stan. za to sto ti hoces da radis bi trebalo svakako da imas saglasnost vlasnika stana, a ako bi neko na to i pristao verovatno bi trazio vise para za najam, jer verujem da bi svaki vlasnik stana pre iznajmio stan nekoj porodici i da mu bude mirna glava, nego nekome ko bi to iznajmljivao dalje, menjao brave, postavljao video nadzor, itd.

na airbnb sam iznajmljivao stan samo jednom i to u Budimpesti za nekih 30ak € dnevno za 40ak m2. u sirem centru grada je bio, nista deluxe, ali sasvim solidan i stan je iznajmljivao decko koji je ujedno i vlasnik. kada god sam kasnije gledao smestaj za neke druge gradove po Evropi, uvek je ispadala varijanta hotela+dorucak povoljnija nego airbnb, pa mi je onda malo nejasno ovo poredjenje koje si napravio sa hotelom na istoj lokaciji. napisao si: Hotel na toj lokaciji je +150e losiji. za koliko osoba? ako je za jednu osobu 150e nocenje u losijem hotelu na toj lokaciji, onda se verovatno radi o najstrozem centru nekog grada, pa je onda skroz nelogicno da bi nasao stan na takvoj lokaciji za 1200€ sa troskovima! morao bi to da bude neki grad sa extra skupim hotelima i extra jeftinim stanovima... jedini takav grad koji mi pada na pamet je Beograd :)

Sve i da je Beograd, nebitno, pitanje je da li ce se zakupodavac sloziti da zakupac moze dalje da daje stan u pod-zakup. Vecina ugovora koje sam ja imao su to eksplicitno zabranjivali.

Kao sto clan i nkrgovic rekose, subletting je jedan od potencijalnih problema posto u vecini slucajeva vlasnici to eksplicitno ne dozvoljavaju.

Ako se to nekako resi, sledeca stvar je neophodnost modifikacija na zgradi zbog uvodjenja nekog automatskog ulaznog sistema na vratima od zgrade. Ne znam o kojoj se drzavi radi, ali u svakom slucaju je za to neophodna saglasnost vlasnika drugih stanova sto moze biti problem posto ce tu ukapirati da neko hoce da otvori B'n'B biznis, a nisu svi OK sa konverzijom stambene zgrade u biznis.

Sto se poreza tice, to je najbolje da popricas sa nekim od tax. savetnika pre nego sto se upustis u tako nesto. U ovom slucaju moze da se desi da drzava krene da ganja vlasnika stana ako bas insistiraju da uzmu % pa ce onda vlasnik stana ili tebe da ganja ili da raskine ugovor. Zbog ovih mogucnosti (koje nisu mozda neminovne) je, takodje, vrlo pametno da o celoj ideji popricas i sa advokatom u zemlji gde planiras da zakupis stan(ove).

Konacno, jos jedna mogucnost je i kupovina stana, ako imas mogucnosti za kredit u zemlji gde hoces da startujes taj biznis. Krediti u zapadnoj EU na nekretnine mogu vrlo povoljno da se uzmu i taj BnB biznis bi verovatno pokrio kredit i jos generisao profit, ali kupovinom stana tj. bivanjem vlasnikom se otezavaju kombinacije oko poreza.

Ako vec nameravas da zivis u istoj zgradi, cemu taj automatizovani sistem? Airbnb je koncept zasnovan na socijalnom aspektu, gde ljudi ostavljaju reviews, upoznaju se itd. Ja sam cesto iznajmljivao sa airbnb, i cele stanove i sobe, i uvek je bolje kad upoznas vlasnika i dobijes inside tips, popricas itd.
Taj tvoj sistem vise lici na hotel, a to je upravo ono sto Airbnb nije.

Hvala svima sto su podelili svoju perspektivu.

U medjuvremenu sam saznao za Guesty.com koje bih recimo angazovao da vode property management, od javljanja na telefon 24/7 do organizovanja ciscenja i pracenja placanja. Oni su 100% fokusirani samo na Airbnb i znaju mnogo toga sto ja ne znam.

Sto se interfona tice, za sada mi se najvise dopada ideja da se nista ne modifikuje napolju, nego da se nekako izvede na samoj slusalici za interfon. Ako se ne varam kada se spoje dve zice vrata se otvaraju. Umesto da se zvoni na interfon, gost moze da nazove sa mobilnog Guesty agenta koji bi mu preko interneta otvorio interfon. Recimo da bi se to tehnicki izvelo sa jednim z-wave controlled prekidacem koji bi se kratko-spojio, pa bi se preko interneta zatvorilo i otvorilo strujno kolo na par sekundi. (tehnicki se ne razumem previse, ali imam utisak da ovo nije izazov) Mozda cak i da se poveze sa nekim DID voip brojem koji bi otkljucavao prilikom poziva sa oblascenog broja mobilnog.

Saglasnost vlasnika je veliko pitanje, ali to bi se znalo odmah na pocetku, pa ne bih gubio vreme i novac ako to ne uspem da obezbedim.

Na ovom trzistu se moze naci dosta stanova koji se izdaju neformalno i koliko znam nema problema sa time. Guesty bi verovatno mogao da pomogne sa savetima u odabiru nekretnine i opremanju. Depoziti se krecu oko 1-3 mesecne kirije, min. trajanje je recimo 3-6 meseci. Stanovi koje sam gledao su preko oglasa, bez agencije.

Ljudi su ovde entuzijasticni za Airbnb a ne vole da gledaju puno u tudje dvoriste dok god nema buke. Ja nisam ni jednog komsiju upoznao za par godina, nikada se niko nije zalio.

Ne mogu da razmisljam o buy-to-let kreditu za kupovinu nekretnine, bar dok ne razradim varijantu. U pocetku bi se sve testiralo neformalno pa onda ako neke pare budu krenule da kaplju od prvog stana, eventualno bi se sirilo. Eventualna ekonomija obima je maksimalno 10e po poseti i to od ciscenja koje ima min 3h, tako da ne treba zuriti, plus veca fleksibilnost duzih boravaka kada ima vise soba (moze se optimizovati). Ne mora uopste biti sve u istoj zgradi. Treba odabrati deo grada i nekretnine koje imaju najveci income/rent racio bez obzira jesu skupe ili jeftine.

Meni deluje realisticno da 30x dnevni najam Airbnb bude duplo skuplji od mesecne rente. Vecina gazda na Airbnb imaju velike dodatne troskove oko predaje kljuceva i fizickog prisustva zbog koga se ne cimaju. Guesty.com uzima 3% od prihoda na ime svojih usluga i uklapa se u raniju racunicu. Imaju i partnere za ciscenje pa se mozda tu ustedi. Sa obzirom da je ocekivano prosecno vreme trajanja posete kratko (~2 dana), vidi se da zahteva znacajni committment u vremenu da se obigrava oko gostiju koji znaju da stignu u ponoc itd. Ovo bi sve obavljao Guesty za mene 24/7. Stan dolazi namesten osnovnim stvarima, trebao bi jos TV, lampe, posteljina, itd.

Sto se poreza tice, time se ne bih opterecivao dok ne vidim da li ce ovo uopste raditi. Eventualna inspekcija ocekujem da vise ima stav da zeli da te uvede u poreski sistem ako naidje da krsis propise a ne da te ugasi kao sto je to u Srbiji. Cak i tada, posto nema fizicke aktivnosti na samoj nekretnini, mogu da primaju prihode kao off-shore lice, uzimaju svoju marzu preko i samo placaju trosak zakupa. Znaci postavis se kao booking sajt koji zaradjuje booking fee koji ne treba da se oporezuje u zemlji. Zakup ne bi isao na moje ime, ali bih ja stojao kao garantor vlasniku (formalno ili neformalno). Koliko mi se cini sama zakupnina se ne oporezuje ali u zavisnosti od ukupnog iznosa, vlasnik mozda mora da ga prijavi kao dodatni prihod i da plati porez u zavisnosti od ukupnih prihoda i poreske stope u kojoj se nalazi.

Budimpesta i Beograd su losi primeri, jer su cene dosta niske.. Na ovom trzistu vlada nedostatak smestajnih kapaciteta u hotelima.

Setio sam se da imam interesantan bookmark na ovu temu. :)
Kada sam prosle godine video ovaj clanak (ispod), moram priznati da sam se bas zagrejao za AirBnB iznajmljivanje kao dodatni izvor prihoda. Doduse, ovde se radi o kupovini nekretnine, ne iznajmljivanju. Ali pogledaj u svakom slucaju, moze ti koristiti.

http://thenextweb.com/insider/2013/11/03/last-year-bought-apartment-specifically-rent-airbnb-heres/