1. Ideš u katastar. Imaš pravo da pitaš ko je vlasnik. Građevinska dozvola nema veze sa ovim. Ako zaista i kreneš u kupoprodaju, traži od vlasnika izvod iz zemljišnih knjiga. To je zapravo tapija na nekretninu. Vanknjižno vlasništvo je najnormalnija stvar. Kupio neko zemljište, sagradio kuću, ali nije otišao u katastar da je uknjiži. Njegova je definitivno, čim je na njegovom zemljištu, ali nije uknjižena.

2. Imaš sajt www.beoland.com. Tu imaš generalni urbanistički plan, i posebne mape celog grada. Najzanimljivija će ti biti "plan namene" http://www.beoland.com/zemljiste/karte/02_plan_namene.jpg . Žuta zona je zona gde je dozvoljena indvidulana stambena izgradnja. Da bi gradio "legalno" spremi se na "Tantalove muke" u naredne dve godine. Na žalost. Da je dobijanje građevinske dozvole lako i jednostavno 99% ljudi bi gradilo sa dozvolom. Ovako, 99% posto ljudi gradi bez dozvole, ne zato što su kriminalci, već zato što nisu spremni da kleče i trpe opštinska iživljavanja. Jesi li čuo izraz "građevinska mafija". To su opštinski službenici koji imaju vlast da daju tu jebenu dozvolu. Na žalost, (nećeš mi verovati ali zaista je tako), ne postoji definisano "pravilo igre". Na primer: uradiš to i to, napraviš projekat, sakupiš tu i tu dokumentaciju - i dobiješ dozvolu. Ne. Svaka opština ima svoje male bogove i svoje procedure i svoje zamke, i svoj posebni birokratski aparat koji te svim silama gura što dalje od građevinske dozvole. Dok te ne odgura. Ipak, ne pokušavaj da gradiš od početka bez dozvole, nećeš moći da dobiješ struju. Ali ako nadziđuješ, slobodno kreni, ne mogu ti ništa. Imaš i struju i vodu i kućni broj i sve. Mislim, glup je savet, ali to je realnost. Inače preocedura je: kod urbaniste da vidiš da li teoretski možeš da dobiješ dozvolu. Onda napraviš projekat koji potpisuje ovlašćeni projektant, (mnogo para) onda u opštinu - sektor za građevinska i komunalna pitanja. Onda - kako ti bog da. Trebaće ti gomila papira i papirića. Navodno, ono za šta je podneta legalizacija do 2003, to će moći da bude legalizovano, ovo ostalo - jok. Imaju magarci aero-foto snimak Bgd i tačno se vidi šta je do tad sagrađeno a šta nije. Ipak, za koji će ti legalizovan sprat ? Živećeš u nelegalnom spratu potpuno jednako kao da je je legalan, a ako 'oćeš da prodaš - i eventualni naredni kupac će da kupi na papiru samo prizemlje, ali će i on da se baškari na spratu. Ne vidim razliku. Inače buldožer teško da sme da poruši kuću na sred saobraćajnice, a kamoli tvoj sprat.

Ono na šta moraš da obratiš pažnju je da li kuća koju kupuješ ima betonsku ploču na krovu ili nema. Stare kuće nemaju betonsku ploču, već tavanski prostor, a plafon je od trske. Naravno, zaboravi na termin "zamena" kuće za stan. Možemo da pričamo samo o kupoprodaji, a i to puno košta.

Hvala puno na odgovoru.

Par stvarcica mi ipak nije do kraja jasno. Sta znaci u stvari to da je kuca uknjizena. da je u katastru upisana da postoji i da je neko vlasnik? dalje, sta je sve potrebno da kuca odnosno prodavac ima od dokumenata da bi moglo da se kaze da je je sve 100% legalno i da ima sve papire? Znaci potrebno je da prodavac bude vlasnik placa, da je tu dozvoljena gradnja, da kuca ima gradjevinsku dozvolu, projekat, da je izvedena po projektu, da je uknjizena u katastru... da li je jos nesto potrebno, upotrebna dozvola mozda? no mislim da je tesko i naci neku koja bas sve to ima. :-)

dalje, ima dosta kuca barem po oglasima za koje pise da su uknjizene. ako stvarno jeste uknjizena da li to automatski znaci da je kuca 100% legalna, tj. da ima gradjevinsku dozvolu i ostalo ili i ne mora da znaci?

I dalje mi to vanknjizno vlasnistvo nije najjasnije. znaci li to da je sagradio kucu na svom placu, ali bez dozvole pa zato i ne moze da se uknjizi tj. kuca je totalno nelagalna i mogu da je ruse iako je na njegovom placu ili recimo znaci da ima dozvolu i moze da se uknjizi ali prosto nije otisao da to i uradi?

drugo, ono sto si napisao da se tesko i sporo dolazi do dozvole, mali bogovi, cake itd, da li se to sve odnosi i na nadzidjivanje ili samo na izgradnju novog objekta na ledini? znam da je tako za izgradnju kuce od pocetka ali zato sam bas i razmisljao o nadzidjivanju postojece kuce. nadam se da nije ista situacija sa dozvolom za nadzidjivanje, da to lakse ide... ili gresim? koliko se ceka na dobijanje dozvole za nadzidjivanje? ako uopste postoji pravilo. a sto se tice projekta pa ako je tako skup onda bih uplatio montaznu kucu koja naravno vec ima projekat, potpis arhitekte/gradjevinskog inzenjera itd.

Sto se tice ploce ne pada mi na pamet da kupim kucu koja nema betonsku plocu.

a sto se tice legalizacije, ne bih uopste razmatrao kupovinu kuce koja tek treba da se eventualno legalizuje. i sta uopste znaci ta legalizacija? dobijanje cega? kog papira?

i zasto da zaboravim na zamenu kuce za stan?? to mi uopste nije jasno...

Sta znaci u stvari to da je kuca uknjizena. da je u katastru upisana da postoji i da je neko vlasnik?
Da. Kad je kuća uknjižena - to je to. Legalna, ispravna, zna se čija je, nijedan ti papir više ne treba za kuću. Ako nije uknjižena, onda ti trebaju dokazi o vlasništvu, nasleđu, kupoprodajni ugovori, građevinske dozvole ... Trista đavola !
A kao vanknjižno vlasništvo, tu može da ima milion varijanti i podvarijanti ! Za ovakve stvari ti treba gomila dokumentacije i papirologije.

Procedura dobijanja građevinske dozvole je skoro ista i za zahtev za zastakljivanje terase i za zahtev za izgradnju kuće.

Legalizacija znači dobijanje građevinske dozvole za već izgrađen objekat, dobijanje mogućnosti da se uplate komunalne dažbine i da se napokon uknjiži nekretnina.

Razmatraj i mogućnost kupovine kuće koja je u procesu legalizacije, zašto ne bi ? S tim što je zahtev za legalizaciju morao biti podnet pre novembra 2003. Sve ima svoju cenu, mane i prednosti.

Oko betonske ploče. Stare kuće je nemaju, ali su zato jeftinije.

Zamena, u onom ranijem smislu ne postoji. Moraš da napraviš kupoprodajni ugovor. Na to sam mislio.