http://www.ingkomora.org.yu/zakoni/ Zakon o planiranju i izgradnji
a pošto si iz Bgd obrati se http://www.beograd.org.yu/cms/view.php?id=2034 Sekretarijatu za urb i građ poslove

Pozdrav,

iako ne znam kako bismo ovakve teme podvodili pod opise Techzone, a i imajuci u vidu cinjenicu da smo vec negde prezvakivali ovakvu temu (dakle, Pretraga), ukratko cu pokusati da pojasnim mehanizme koji diktiraju resenja ove problematike.

Osnovna je stvar razdvojiti pravna akta vlasnickog karaktera od pravnih akata za realizaciju odobrenja/dozvole za gradnju objekta. U prvom slucaju imamo resavanje imovinskog pitanja sistemom kupovine putem Ugovora o kupoprodaji zemljista, te adekvatnom overom kojom se potvrdjuje da je placen porez na taj prenos vlasnistva. To se obavlja kod svih ovlascenih pravnih lica za posredovanje u kupoprodaji (specijalizovane agencije, firme, advokatske kancelarije itd.) ali i u institucijama ovlascenim za overu potpisa ugovornih strana (Opstine, Sudovi i Mesne kancelarije, svi ovlasceni za overu spisa/akata). To je strana price sa vlasnickim karakterom.

Samo dobijanje dozvole za gradnju zavisi od vise faktora i dobija se od mesno nadleznih organa za individualnu gradnju, ali i do republickih organa, zavisno od zemljista i namene objekta. Primera radi, za bilo koju proizvodnju hemije, medikamenata, eksplozivnih sredstava ili cak samo za ispitivanje istih, neophodan je veci broj dozvola koji zna cak kaciti i nekoliko ministarstava, dok za gradnju obicne porodicne kuce, uglavnom sve dozvole izdaje opstina kao najniza autonomna jedinica.

Ja cu konkretno za kucu pisati jer sve ostalo je siri dijapazon. Za plac prevashodno treba izvaditi papire pre svega. To se dobija u Katastru ukoliko je uzvrsena deoba i premer, stvari idu jednostavno. Dobija se osnovni dokument o cestici zemlje.

Sledeci korak je mesno nadlezni Urbanizam. Ovde se kopija plana cestice uporedjuje sa kartom GUP ili DUP (ukoliko je izradjen, Generalni i detaljni urbanisticki plan za neupucene u skracenice), te se iz tog poklapanja vidi kojoj urbanistickoj zoni pripada uopste plac za koji se trazi dozvola za gradnju. Ukoliko plac spada pod zonu industrijske gradnje, stvar otpada. Opet, ukoliko je zona kolektivne gradnje, ista prica jer urbanisticki uslovi zahtevaju minimum stanova sa minimumom parkirnih povrsina itd. (Kolektivna gradnja je, recimo, soliter ili stambena zgrada uopste, ne porodicna kuca). Nadalje, ukoliko se plan cestice poklopi sa mapom GUP-a u zoni individualne gradnje, stvar moze da se nastavi dalje.

Nastavak je izdavanje potvrde/uverenja o urbanistickim uslovima za dati plac/cesticu zemlje. Tu stoji da je na toj-i-toj parceli dozvoljeno prema urbanistickim uslovima iz GUP-a za to-i-to podrucje da se zida, primera radi, P+1+Ptk, u prevodu, prizemlje, sprat i potkrovlje (s tim sto se precizno zna kolika je bocna visina zidova u potkrovlju u odnosu na visinu na spratu i to je deo koji najcesce privatni preduzimaci izvrdavaju), ili kakav drugi sistem gradnje. Naravno, moguce je izmeniti prema zahtevu i urbanisticke uslove ali je procedura slozena i spora a i zahteva vise potpisa za pokretanje postupka, o-tom-potom.

Ovaj korak je ustvari dobijanje urbanistickih uslova/dozvole (dozvola je u narodu odomacen izraz, sustinski je samo potvrda).

Sa ovakvim urbanistickim uslovima u andleznoj opstinskoj strukturi zahtevas da se odobri dozvola za gradnju prema prilozenom planu (koji, naravno, moras prethodno priloziti u skladu sa urbanistickim uslovima) i zatim krece procedura obrade tog zahteva. Zahtev prolazi strucnu i "strucnu" ekspertizu na sedam polja (od odzacara do elektricara) i tek kada svi svojim potpisima odobre taj plan, moze se izdati dozvola za gradnju koja izricito sadrzi uslove gradnje kao i vreme za koje treba gradnju izvrsiti ukoliko je potrebna vremenska odrednica itd. To je prva dozvola.

Gradis sada.

Jos malko gradis...i to malko van plana jer sad bi da dodas i terasu i ostavu za bicikle i sta-ja-znam sta sve. OK.

Zavrsio si, malko je van plana ali koga briga.

Tu je problem, sada trebas upotrebnu dozvolu za objekat. Ta se dozvola izdaje na osnovu nalaza terenske gradjevinske komisije mesno nadleznog opstinskog organa koji treba da potvrdi da si se u svemu zaista i drzao odobrenog plana. Naravno, sada vec pored terase i ostave dozidjujes i poslovni prostor umesto garaze koju ces iza da dozidas jer je ostalo materijala a i lukavi komsija se setio da mozes u svom dvoristu da napravis vlastiti biznis, zaposlis zenu da radi i odrzava kucu istovremeno a i kao zensko, nije nikom nadohvat ruke dok je na poslu jer je posao, jelte, u vlastitom dvoristu. Sjajno.

Kaze lukavi komsija, ma ko sisa upotrebnu dozvolu, ma to nema nijedna kuca u naselju..mozda poneka.

E bas ta poneka nema slucajno upotrebnu dozvolu, kada prijavljujes biznis, moras imati primljen objekat a za prijem objekta treba i ta upotrebna dozvola...tu je kvaka. Sta sad, rusi ili odustaj, lukavi komsija samo sleze ramenima i naliva jos jednu jer bas imas doooobru rakijicu....

U sustini, ako ne prijavljujes biznis, mala je verovatnoca da ces zaista i zatrebati tu upotrebnu dozvolu dok ne pozelis da ista legalno uradis sa njom, recimo, da je uknjizis (trebace kod prodaje, sve manje kupaca veruje da niko nema tu nista uknjizeno i da to "ne moze dok se celo naselje ne uknjizi, bla, bla").

Eto, nije kratko ali sam nastojao i da ne bude suvoparno za citanje pa sad, koliko sam uspeo, znace onaj ko cita....;)

Svaka cast obojici,lancia 88 pogotovo,samo mi nije jasan pojam uknjizene kuce,stana,zasto mnoge/mnogi nisu uknjizeni i sta to zapravo znaci ako postoje dozvole kuca se u katastru ucrtava kao objekat a kada se uknjizi?
A temu sam postavio ovde zato sto sam citao o montaznim kucama,u naslovu se spominje dozvola,nisam u brzini nasao neki drugi podforum...

Pozdrav,

nema adekvatnog foruma pa cemo pustati ovde i nadalje.

Knjizi/uknjizava se objekat, u katastru se belezi nakon knjizenja. Uknjizenje vrsi nadlezni Sud i tek tada objekat dobija svoje "papire", nesto kao licnu kartu. Kada se prodaje, kupac nema nedoumica jer Vlasnicki list, kao izvod iz pomenutog uknjizenja, pokazuje sve sto kupca treba da interesuje osim uvida u realno stanje objekta na terenu, te mu ostaje, ako se odluci na kupovinu, da pazari konkretno sazidan i uknjizen objekat koji, sem na terenu, postoji i u papirima i da ga prenese na sebe po isplati.

Dosta stanova nije uknjizeno jer je nekada vladao savrseni nered na ovom planu i maltene nije postojalo privatno vlasnistvo pa akcenat i nije davan na uknjizenje. Naravno, uvek je moguce da se i u kolektivnoj gradnji odstupalo od dobijenih dozvola pa se i nije mogla dobiti upotrebna dozvola, mnogo neuknjizavanja je bazirano i na nepoznavanju propisa itd. Primera radi, lift u zgradi vuce cak i do 50% cene gradnje a obavezan je na preko 4 sprata zgrade. Izbegavanje te velike obaveze vrseno je raznoraznim dodavanjima raznih niskih/visokih prizemlja, poluspratova, polusuterena, potkrovlja itd. ali to nije uvek prolazilo pa mnoge zgrade nisu uknjizavane zbog toga. Transformacija vlasnistva dovela je do toga da sadasnji vlasnici nisu krivi za nacine gradnje i sada se uknjizuju te zgrade ali polako i tiho, da se ne talas previse jer je to sve zajedno ipak opasan presedan, kompletan protivzakonit ako cemo posteno.

OK,jasno je gde se knjizi nekretnina,samo ako jedna zgrada,odnosno stanovi nisu uknjizeni,to ne sprecava jednog stanara da uknjizi svoj stan,jer npr. hoce da ga proda a to je potrebno?

Pozdrav,

naravno da ga pravno sprecava upravo u tome, jedino sto se usled vec svima poznate situacije uz raznorazne potvrde o tome da ce biti uknjizeno, postize prilikom prodaje kao da je uknjizeno. Kod raznih novogradnji stvari sa time ipak stoje rigoroznije, prodaja je itekakav problem, svodi se na poverenje, spekulacije i manje ili vise realna ocekivanja, slicno kao i sa legalizacijom.

@jackcarver

U principu ne mozes da uknjizis jedan stan ako zgrada nema npr. upotrebnu dozvolu. Skoro svi neuknjizeni stanovi se nalaze u zgradama (pa i citavim naseljima) koji nemaju sve potrebne dozvole. Desava se da nekretnina ne postoji ni u jednom papiru. Preduzeca su propadala, gubile se njihove arhive, a stanari (vlasnici) pojedinih stanova imaju samo kopije resenja o otkupu stana (ponekad cak ni to).

To sto je nekome potrebno da proda uknjizen stan nema nikakve veze sa stvarnom mogucnoscu da to i ucini. Situacija moze znatno da se razlikuje od opstine do opstine i zavisi i od politickog pritiska. Svima je jasno da se vecina tih stanova mora nekako uknjiziti, ali kao sto kaze lancia problem je legalnost. Vrsi se veliki pritisak na ljude koji rade taj posao po opstinama, ali im niko ne moze ponuditi zastitu ako ih neko optuzi za zloupotrebu i posalje na sud (sto se lako moze desiti kad se promeni vlast). Onda ce se svi elegantno izmaci i glancati nokte. Ukljucujuci i one kojima su tako pomogli.

I ono što zovu građevinska dozvola je u stvari Odobrenje za izgradnju.
Mali dodatak kod uslova - tamo gde je urađen GUP dobijaš izvod iz plana, tamo gde nije dobiješ Akt o urbanističkim uslovima.

Pozdrav,

vala, sto jes' - jes', bas tako. :)

Jedno pitanje ... mozda ne direkto vezano za temu, ali dosta blisko.

Naime, u katastru nepokretnosti sam gledao stanje na parceli i svi objekti su mi ucrtani crnom bojom. Po mojim saznanjima to samo po sebi jasno govori da su objekti kao takvi legalni. Na drugim parcelama se daju videti i crveno ucrtani objekti koji bi trebalo da su nelegalno sagradjeni. Po zapisniku katastarske komisije, koji sam dobio nedavno, 3 od 4 objekta su proglaseni nelegalno sagradjenim. Kada sam podnosio primedbu na taj zapisnik, izvadio sam kopiju plana, i na kopiji su ta tri "sporna" objekta ucrtana crvenom bojom?!?!? Kako je moguce da se kopija razlikuje od originala? Dali je tacno da su crno ucrtani objekti legalni?

Ova pitanja sam postavio i gospodi u katastru, ali su im odgovori vise nego cudni (ili ce se ispostaviti da su moja pitanja cudna) ... tvrde kako se nakon nekog perioda svi objekti boje u crno kako bi plan bio pregledniji ... kako su objekti nacrtani na kopiji crvenom bojom zato sto su ilegalno sagradjeni (pitam "kako znate da su ilegalni" ... odgovor "pa znamo") ... i slicno.
Nastavicu da se "dopisujem" sa njima preko primedaba i dalje (posto usmeno nisam nista uspeo da uradim ili saznam), ali sam ipak hteo da cujem neki komentar ovde na stvari koje sam izneo!

Inace, objekti su legalizovani osamdesetih godina, zbog cega i jesu ucrtani crnom bojom, ali su dozvole za adaptaciju zagubljene, a ne cuvaju se u tehnickoj arhivi duze od 10 godina. Sa tim dozvolama bih resio odmah problem ... ali

Pozdrav,

Nema teme slicne ali ova je najbliza, naime evo problema, zgrada napravljena pre 50 godina ima gradevinsku dozvolu nema upotrebnu , ja sam 2003 podneo zahtev za legalizaciju tavana ono iznad stana sam pretvorio u spavaci deo, jos pre 20 godina ja odrzavam krov stanare bole.. dal pada kisa i dal ima crepa . sad me ovi iz opstine zovu i traze upotrebnu dozvolu za stan, jajkazem nema zgrada a oni kazu onda nemozes da legalizujes kao odustani, sta da radim dajte neke savete gde koga sta kuda kakao ... zgarada u BGD, hitno mi je ljudi poslali postom postar ubacio u sanduce a trebao licno d a donese

TNX

Pazi oni i ne moraju izdati upotrebnu dozvolu jer npr. tvoj plac se granici sa nekom javnom povrsinom i ti si je malo ocepio objektom. Tu ti niko vise ne pomaze do da srusis deo objekta. Ja sam isto probio u jednom stanu tavan i napravio sobu, uradio projekat (arhitektonski i elektro posto vodu nisam ni imao gore) i trazio od opstinara saglasnost tj. upotrebnu dozvolu, dosao inspektor, pogledao i onda legalizovao ceo stan tj. uknjizio. E sad ti ovim prosirivanjem povecavas bruto i neto povrsinu objekta i ako je ona vec bila na granici nece moci da ti odobre do da rade novi urbanisticki projekat za ceo blok.

ma brate nadji advokata,tvoj je tavan iznad,znam lika koji je istu stvar uradio,zgrada stara 70 godina,srusio plafone visoke,spustio,uradio potkrovlje tuzili ga i nista

Pozdrav,

Posto vidim da je tema o dozvoli za gradnju eto da i ja pitam iskusnije od mene i mog ćaleta.
Evo u čemu je problem. Živimo u potkrovlju koje se pre može nazvati tavanom ali se vodi kao stan.
Odlučili smo da krenemo u promenu nagiba krova(tj. rekonstrukciju). Skoro svi oko nas su uradili to ranije (na divlje).
Otprilike sve što je trebalo smo sakupili ali kažu nam da je to nemoguće jer nije uradjen plan detaljne regulacija za naš rejon. A rejon je Zemun Gornji grad, Bačka ulica naselje Meandri.

E sada dolazi zanimljiv podatak Merkator je podigao veliki diskont u našem kraju ali oni su navodno dobili dozvolu jer su podneli zahtev pre 2003 god. U to čisto sumljam ali neka je i tako. A za nas ne važi ta mogućnost jer nismo podneli pre 2003god. zahtev. Meni ovo smrdi jer nema logike da važi do 2003 a posle ne važi jer nastaje vakum dok se ne donese novi PDR koji može biti i za 20god. Pošto je sada 2008god. a oni ne nameravaju da rade plan detaljne regulacije za moje naselje ni u 2009 (kako stoji na sajtu) čisto me interesuje da li su oni u pravu ili ih svrbi dlan?

Što se tiče da odradimo na divlje to je malo verovatno jer se stari opekao ranije i neće više ništa da radi bez dozvole.

Jos jedno pitanje iz Zemuna, planiram da gradim na placu moga tasta, ulica je Vojni put. Zasto je nemoguce dobiti dozvolu u ovom delu Zemuna i na Altini. Cuo sam i da su Plavi horizonti bez dozvole. Da li je moguce da niko nema dozvolu? Pa ne mogu valjda sve da sruse? Da li je moguce bez dozvole dobiti broj, struju, vodu?
Hvala unapred

Evo da probam dam jedno laicko pojasnjenje uknjizene i neuknjizene imovine mozda ce nekome biti jasnije.
Naime kada krenete u izgradnju recimo porodicne kuce i pribavite sve ono sto je lancia napisao(Utu uslovi,projekat, odobrenje za izgradnju) vama i dalje u kopiji katastarskog plana stoji "prazna"parcela jer ste sve papire izvadili pre pocetka izgradnje.
Kada zavrsite sa gradnjom tada morati pozvati geometra da premeri ono sto se napravili,ukoliko ste ispostovali sve ono sto vam pise u dozvoli(niste odstupili od kvadrature objekta,spratnosti i sl.) i naravno ukoliko imate dozvolu tada se vasa kuca "uknjizava".To fakticki znaci da ce tada u kopiji katastarskog plana biti ucrtana ona kockica sa kosim linijama i bice ispisano sta postoji sve na parceli.

Zbog ove cinjenice da ne moze da se knjizi nekretnina koja nema svu dokumentaciju kod naroda se prihvatio izraz uknjizena nekretnina.Pa sad kad citate oglase malo ko kaze imam UTU uslove ,projekat,gradjevinsku dozvolu,upotrebnu nego se jednostavno kaze uknjizena nekretnina.

Takodjer zbog ove cinjenice da ne moze da se knjizi nekretnina ukoliko nije ispostovana gradjevinska dokumentacija veliki broj stanova u stambenim zgradama nije uknjizen jer je investitor prilikom izgradnje recimo prosirio gabarite objekta,napravio dva sprata vise nego za sta je dobio dozvolu i sl.

Sve ovo gore navedeno vazi za vecinu objekata, naravno razni izuzetci su uvek moguci

A sta ako ne mozes da dobijes odobrenje za izgradnju? Dosta ljudi je tako podiglo da ne kazem celo naselje. Kako posle da dobijes broj, struju i vodu?

Ljudi, potrebna mi je vasa pomoc,

htela bi da u dvoristu kuce mojih roditelja, na mestu gde se sada nalazu shupa (pomocni objekat, koji je ucrtan u katastar) izgradm manju kucicu koja bi u osnovi imala 28 kvadrata i potkrovlje sa unutrasnjim stepenicama.
Shupa bi u svakom slucaju morala da se rusi jer je propala.
E sad interesuje me gde bih ja mogla da proverim da li je u toj zoni dozvoljena gradnja (prva zona ili strogi centar) svi pominju da to moze negde na nekom sajtu, al ja ne mogu da nadjem.
Trazila sam po ovim uzickim sajtovima, al nema...

A što moraš baš da zidaš kuću?

Lepo izvršiš "adaptaciju" te stare šupe i to od temelja!

Ionako kažeš da je na toj površini već ucrtan objekat i niko ne može da ti zabrani da izvršiš njegovu "adaptaciju", a još manje da živiš u njemu.

Ja već više od trideset godina godina živim u "šupama" sa centralnim grejanjem sve u kompletu!

Pobogu,u pola Srbije su "čardaci ni na nebu ni na zemlji" i ti hoćeš u takvim uslovima da igraš pošteno?!

Život prolazi mnogo brže nego što trenutno misliš...

Na Altini se moze dobiti dozvola ili ce uskoro biti moguce dobiti dozvolu jer je u proceduri plan detaljne regulacije ili je zavrsen. U tvom i mom slucaju nema nista od toga jer nismo primaljive lokacije kao Altina tj. ne mogu velike pare da se uzmu. Mozes da zidas na placu svog tasta ali ako se to nekome ne svidi moze da te prijavi. Imas porusenu malu kucu u Backoj odmah preko puta "Rodica". Naravno ako imas veze u opstini prica je drugacija.

Kada smo pitali ove u opstini u vezi PDR rekli su nam da mi sami platimo projekat. To je bilo pre godinu dana. Sada ce se doneti neki zakon koji ce kao naterati gradove da urade sve potrebne planove u roku od 18meseci od donosenja zakona. Meni to deluje kao SF jer u Srbiji niko ne radi nista ako mu to ne moze doneti licnu korist a ti planovi za naselja koja nisu IN ne donose korist tj. samo kostaju.

Jedno pitanje. Uskoro bi trebao poceti sa gradnjom poodicne kuce. Prije nekoliko dana sam dobio gradjevnsku dozvolu.
Neko mi je rekao da bi mogao dobiti gradjevinsku dozvolu poslje gradnje mora da gradi firma sa licencom.
Jel' to tacno?

da bi na kraju uknjižio objekat potreban ti je tehnički prijem objekta,
za to ti treba izvođač sa izvođačkom licencom, stručni nadzor koji daje izjavu da je sve izvedeno po projektu, atesti ugrađenih materijala, građ. dozvola sa svim saglasnostima, plaćene komunalije, pa projekat izvedenog stanja ako si nešto odstupio od projekta...
i na kraju možeš u katastar